Résidences d’étudiantes de Mtl inc. (9214-2496 Québec inc.) c. Ville de Montréal

La requérante prétend que la propriété est exploitée par une personne morale dont l’objet est d’administrer et construire des résidences d’étudiants de niveau universitaire et que les critères de l’article 204 13° LFM sont remplis pour l’exemption qui y est prévue – l’intimée prétend que le statut juridique et les activités de la requérante ne lui permettent pas de se qualifier puisque ses objets ne portent pas sur la construction et la gestion de logements étudiants : il s’agit plutôt d’un exploitant d’immeubles multi résidentiels – la Ville souligne de plus qu’à la suite de l’adoption du projet de loi 31 maintenant connu sous l’appellation de Loi sur les établissements d’enseignement de niveau universitaire (LÉENU), sanctionné le 21 février 2024, l’article 204 13° LFM ne fait plus référence à la LIU, mais plutôt aux paragraphes 1° à 11° de l’article 1 laquelle ne fait aucune référence à une personne morale, l’exemption demandée par la requérante ne pourrait donc s’appliquer que pour la première année du rôle 2023 seulement, du 1er janvier au 31 décembre 2023 – l’article 204 13° LFM tel que complété par l’article 1 de la LIU à son paragraphe (a) alinéa 4 indique clairement, à la date de référence, que l’exemption de taxes foncières s’applique à toute personne morale dont l’objet est de construire et administrer des résidences d’étudiants de niveau universitaire – dans ce cas, le législateur ne fait aucune distinction entre une personne morale à but lucratif ou non – l’intimée, secondée par la mise en cause admet qu’à la rigueur la partie requérante pourrait être considérée comme étant une administratrice de résidences étudiantes, mais soulève qu’elle ne rencontre pas le critère du pouvoir de construire de celles-ci – il a cependant été mis en preuve que la compagnie mère dont la requérante est une filiale et son alter ego, qui construit bel et bien des résidences étudiantes, tout comme elles acquièrent aux fins de les rénover et les adapter en résidences étudiantes des immeubles dans l’ensemble du Canada – en vertu d’une interprétation large et libérale et en application de la théorie de l’alter ego, le Tribunal convient que la requérante construit et administre des résidences universitaires – le recours est accueilli – dans cette décision, le TAQ expose les règles relatives à l’Interprétation des lois (statut : Inconnu)