Il s’agit de l’inventaire de tous les immeubles situés dans une municipalité. Il indique la valeur de chaque propriété, laquelle valeur est déterminée sur la base de sa valeur réelle.
Tous les trois ans, le rôle d’évaluation de chaque municipalité doit être réévalué afin d’éliminer, autant que possible, les écarts entre les observations faites dans le marché et les valeurs inscrites au rôle.
La valeur réelle ou la valeur marchande d’une propriété est sa valeur d’échange dans un marché libre et ouvert à la concurrence. Il s’agit du prix le plus probable qu’un acheteur est prêt à payer pour un immeuble lors d’une vente de gré à gré.
La valeur au rôle, quant à elle, est la valeur qui est inscrite au rôle d’évaluation. Elle représente la valeur réelle d’un immeuble, soit le prix auquel il se serait vendu le 1er juillet de l’année précédant le dépôt du rôle. Par exemple, pour les rôles d’évaluation déposés en septembre 2021 et entrant en vigueur au 1er janvier 2022, il s’agit du 1er juillet 2020. La valeur au rôle est définie à l’article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale.
La valeur réelle d’une propriété représente sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Cette valeur d’échange correspond au prix le plus probable pouvant être payé lors d’une vente entre 2 parties libres de vendre et d’acheter, tout en étant bien informées de l’état de la propriété, de son utilisation la plus probable et des conditions du marché immobilier.
Pas nécessairement. Les concepts de prix et de valeur sont différents. L’évaluateur utilise la notion de valeur la plus probable pour estimer la valeur d’une propriété. Il s’agit du prix qu’un acheteur averti paierait en moyenne pour une propriété comparable.
L’évaluateur doit s’assurer au moins tous les 9 ans de l’exactitude des données pour chaque unité d’évaluation. Pour déterminer la valeur réelle d’un immeuble, l’évaluateur a recours à 3 méthodes reconnues dans le domaine de l’évaluation :
Pour les rôles qui seront en vigueur pour les années 2022-2023-2024, les dates sont les suivantes :
Date du dépôt des rôles : 15 septembre 2021
(Selon la loi, l’organisme municipal responsable de l’évaluation peut, en cas d’impossibilité de déposer le rôle avant le 16 septembre, en reporter le dépôt à une date limite ultérieure qu’il fixe et qui ne peut être postérieure au 1er novembre suivant.)
Date d’entrée en vigueur des rôles : 1er janvier 2022
Date du marché : 1er juillet 2020
Puisque le marché est en constante évolution, la valeur des immeubles doit être estimée à une date précise. La valeur des propriétés est donc déterminée comme si elles s’étaient transigées le 1er juillet 2020. Les valeurs sont déposées au greffier des municipalités le 15 septembre 2021 et elles entrent en vigueur le 1er janvier 2022. Ces valeurs seront généralement valides jusqu’au 31 décembre 2024 mais peuvent demeurer valide pendant trois années supplémentaires sous certaines conditions.
Cet avis est un outil utilisé par l’évaluateur pour informer les contribuables des changements qui ont été apportés à leur dossier suite à un événement tel qu’un changement de propriétaire, une construction neuve, des rénovations, la vente d’une partie d’un terrain, etc.
Le rôle d’évaluation foncière établit la valeur de la propriété sur la base de sa valeur réelle et des conditions du marché immobilier, à une date donnée.
Le compte de taxes établit la contribution à faire par chaque contribuable pour le fonctionnement de votre municipalité. Une partie de cette contribution est obtenue en multipliant le montant de l’évaluation municipale d’une propriété par le taux de taxation municipal. Ces taux sont établis par chaque municipalité lors de l’établissement du budget annuel.
Oui. C’est la description apparaissant dans le dossier de la propriété qui est utilisée pour déterminer la valeur.
L’inspection des propriétés se fait suite à la vente de la propriété, suite à l’émission d’un permis de construction ou de rénovation, etc. La Loi sur la fiscalité municipale prévoit également que l’évaluateur doit s’assurer de l’exactitude des données en sa possession au moins tous les neuf ans. Ces vérifications peuvent se faire par une visite physique de l’immeuble ou, dans certains cas, par le biais d’outils technologiques tel qu’une déclaration écrite du propriétaire, une visite virtuelle, l’envoi de formulaire, etc.
Le libre accès à votre propriété est donc une condition essentielle pour en établir la valeur réelle. L’évaluateur ou son représentant doit pouvoir visiter votre propriété, l’examiner et vous poser les questions nécessaires pour compléter votre dossier de propriété.
Dans cet exemple, le 40 % est une moyenne de toutes les valeurs résidentielles se trouvant dans une municipalité. Il est donc normal que certaines propriétés augmentent plus que la moyenne et d’autres moins.
Il y a plusieurs facteurs qui peuvent expliquer que l’augmentation d’une propriété soit supérieure à la moyenne : elle peut être située dans un secteur recherché de la municipalité où la demande est plus forte. Il se peut également que la propriété ait été visitée depuis le dernier dépôt de rôle par un inspecteur qui a constaté que certains travaux de rénovation ont été effectués et rehaussent la valeur.
Si ces rénovations n’ont pas donné lieu à un avis de modification de l’évaluation, l’évaluateur en tiendra compte au moment de confectionner le nouveau rôle.
L’évaluation doit refléter la situation du marché immobilier local. Comme ce marché évolue constamment, la loi exige que l’évaluateur réalise un nouveau rôle tous les 3 ans. L’évaluateur s’assure alors que la valeur des immeubles inscrits au rôle d’évaluation tend à représenter 100 % de leur valeur marchande en date du marché.
Deux propriétés similaires peuvent avoir des évaluations différentes pour des raisons qui ne sont pas évidentes, notamment les aménagements intérieurs, les rénovations et les matériaux utilisés. De nombreux facteurs peuvent faire varier la valeur d’une propriété
L’évaluation foncière est faite par un évaluateur agréé et ses collaborateurs. Le travail de l’évaluateur est encadré par :
Le travail de l’évaluateur consiste à :
Oui. En consultant l’avis d’évaluation de votre propriété, vous remarquerez qu’une distinction est faite entre la valeur du terrain et la valeur du ou des bâtiments. Sachez que pour les fins du calcul des taxes municipales, cette répartition n’est que théorique puisque c’est la valeur globale qui est considérée. La répartition est faite uniquement en réponse à une obligation légale.
Il est possible, que la valeur du bâtiment subisse une baisse par rapport au dernier rôle d’évaluation. Cela n’indique pas que le bâtiment ait subi une détérioration depuis la dernière évaluation. Cela signifie plutôt que l’augmentation de la valeur de la propriété est attribuable à la forte progression de la valeur du terrain.
La Loi sur la fiscalité municipale prévoit tout un mécanisme permettant aux contribuables de demander une révision de leur dossier d’évaluation.
Pour faire une demande de révision, le contribuable doit remplir un formulaire de demande de révision dans les délais prévus par la Loi. Renseignez-vous auprès de votre municipalité pour plus de détail.
Si aucune entente n’est conclue suite à la demande de révision, le contribuable peu par la suite, s’adresser au Tribunal administratif du Québec (TAQ).
