Nokilaos Karabineris c. Ville de Montréal

Contestation de la catégorie d’immeuble – un immeuble de deux étages comportant un logement à l’étage où réside le requérant ainsi qu’un local vacant se trouvant au rez-de-chaussée et au sous-sol (local vacant) − de 2013 à 2021, ce local est occupé par une garderie – l’immeuble est inscrit dans la catégorie INR de classe 8  − le requérant réclame que l’immeuble soit inscrit dans la catégorie « résidentielle » puisqu’il tente de convertir le local vacant en logement depuis 2021. Le 5 février 2021, le requérant présente une demande de permis auprès de la ville intimée pour convertir ce local en logement résidentiel  − pour lui, l’usage résidentiel est plus approprié dans ce secteur en raison notamment du manque de stationnement  − un long processus s’en suit, dans le cadre duquel le requérant demande l’intervention de l’Ombudsman de Montréal − ce n’est que le 18 mars 2022 que le permis est délivré  − après l’émission du permis, le requérant communique avec des représentants du Service de l’évaluation foncière de l’intimée et leur présente le permis obtenu dans le but de modifier la catégorie de son immeuble pour qu’il soit classé 100 % résidentiel – décision du TAQ : l’élément clé pour déterminer si un changement de catégorie est requis est la vocation ou la nature de l’immeuble  − si elle ne change pas, la catégorie ne change pas, alors que si cette vocation ou cette nature change, la catégorie doit être modifiée  − d’emblée, le Tribunal souligne que la présence ou l’absence d’activités commerciales n’est pas un critère pertinent pour qualifier un immeuble de non résidentiel  − l’immeuble doit plutôt être évalué dans son état physique, juridique et économique à la date de référence du 1er juillet 2021 conformément à l’article 46 LFM  − en outre, il doit être évalué en fonction de son utilité optimale, soit celle qui lui est le plus favorable, afin de rechercher quel est le comportement des acheteurs et des vendeurs sur le marché libre  −en l’espèce, la preuve démontre qu’à ce jour, aucuns travaux n’ont encore été effectué pour modifier ce local vacant  − l’intention du requérant et les démarches qu’il a effectuées jusqu’à maintenant pour le convertir en logement ne sont pas pertinentes pour déterminer la catégorie de l’immeuble et n’ont pas pour effet d’en changer la vocation − ce qu’il faut examiner, c’est le changement de vocation effectif et définitif  − pour le Tribunal, l’envergure du local qu’occupait la garderie le destine davantage à une vocation commerciale  − les photographies déposées en preuve, bien qu’elles aient été prises alors que la garderie était encore en place, permettent de constater que les qualités physiques de cette partie d’immeuble sont de nature commerciale, et ce, même en faisant abstraction des biens mobiliers en place (statut : inconnu)