Louis-Simon Racine  −et- Ville de Montréal

2024 QCTAQ 08163 – 28 juin 2024

Recours relatif à la valeur d’une unité de condominium dans le projet ‘’Le Charlotte’’ – achat le 17 juillet 2021 pour un montant de 271 796 $, montant déterminé lors de l’acceptation de l’offre d’achat en juillet 2018– le Tribunal doit fixer la valeur au 1er juillet 2021, date de référence pour le rôle triennal 2023  − les conditions du marché de même que les circonstances existantes au moment de la conclusion de l’offre d’achat en 2018 ne sont pas celles prévalant en 2021 − le promoteur en était au début de la mise en marche de son projet et il existait sur lui une pression économique l’obligeant à conclure un certain nombre de ventes pour démontrer auprès de l’institution financière qui devait le financer la viabilité de son produit −déjà, un tel contexte rend suspecte la prépondérance de la vente du sujet comme indicatrice privilégiée de la valeur du sujet – le rapport d’expertise déposé par le représentant de l’évaluateur municipal (conclusion de 382 500 $) démontre clairement que les transactions effectuées à partir de juillet 2021 ont été conclues entre des vendeurs qui avaient eux-mêmes acquis leurs unités et représentent nettement les conditions du marché dont il faut tenir compte à cette date pour le rôle en cause (rôle 2023) − c’est d’ailleurs dans cette situation favorable que la partie requérante elle-même se serait retrouvée si elle avait voulu vendre son unité de condominium à un acheteur, sans lien de dépendance avec elle-même, qui aurait consenti à l’acquérir – le Tribunal doit rechercher non pas les intentions du propriétaire mais les conditions du marché à la date de référence comme l’a fait le représentant de l’évaluateur municipal dans la présente cause. – le TAQ écrit : « [27] Toutefois, ici se pose un autre problème. Le service d’évaluation de la Ville de Montréal a lui-même reconnu que la valeur de l’unité d’évaluation dont il est ici question devait être portée à 306 340 $ aux fins du calcul du droit de mutation résultant du transfert de propriété effectif en juillet 2021. Cette évaluation, effectuée par le service d’évaluation de la Ville de Montréal à une époque contemporaine à la transaction, a son importance elle est même reconnue par la partie requérante comme acceptable. [28] Ainsi, le service d’évaluation de la Ville de Montréal reconnaissait à juste titre qu’il ne pouvait reconnaître comme indication de la valeur le prix de la vente du sujet en juillet 2021 cependant, d’autre part, à une date beaucoup plus rapprochée de celle-ci, dans cette même année de référence 2021, il lui attribuait une valeur bien inférieure à celle proposée dans le rapport I-1 produit à l’audience du 3 mai 2024. » Face à ces circonstances particulières,, le Tribunal retiendra donc la valeur résultant de l’analyse faite par le service d’évaluation de la Ville de Montréal pour fins d’établir les droits de mutation payables par l’acheteur au moment de son acquisition à une époque à peu près similaire à la transaction notariée de l’unité d’évaluation – le Tribunal estime donc qu’il y aurait en l’espèce un préjudice réel pour la partie requérante de maintenir la valeur déposée de l’unité d’évaluation (364 100 $) ou de conclure à la valeur du rapport de l’évaluateur municipal (382 500 $ )
Note LBDO – cette décision est pour le moins étonnante – il semble avoir une méconnaissance de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières laquelle prévoit que le droit est payé sur la valeur la plus élevée entre le moment du prix de vente (291 796 $) lequel reflète l’offre d’achat de juillet 2018 (prix rejetée par le TAQ) et la valeur au rôle lors de l’achat (306 640 $) qui est la valeur au rôle 2020 dont la date de référence est le 1er juillet 2020) – il n’y a donc aucune contradiction à ce que le rapport d’expertise de l’évaluateurs conclut à une valeur de 382 5000 $ au 1er juillet 2021. (statut : demande de révision (art. 154 LJA) devant le TAQ & demande de permission d’en appeler en CQ)