Les Industries associés de l’acier Ltée c. Ville de Ste-Catherine

Détermination de la valeur d’une propriété industrielle à occupation unique oeuvrant dans l’industrie du recyclage de la ferraille – le débat ne porte que sur la considération de la contamination dans la détermination de la valeur du terrain – selon ASI, les déclencheurs qui doivent être pris en compte dû au passif environnemental du site, sont les suivants : 1) Ajout d’une nouvelle activité sur le terrain ou travaux de réaménagement, 2) Cessation définitive des activités, 3) Réhabilitation volontaire en laissant des contaminants en place, 4) réduction du passif environnemental que constitue un terrain et 5) vente et financement d’un terrain potentiellement contaminé – l’analyse de la preuve et de la jurisprudence démontre que la contamination a un impact sur la valeur d’une propriété, que ce soit un terrain vague ou une propriété construite – le marché des propriétés contaminées est restreint et chaque vente présente ses particularités – il est difficile d’établir l’ampleur de l’impact de la contamination sur la valeur, tant pour un terrain vague que pour une propriété en continuité d’usage, comme la propriété en cause – en ce qui concerne la réhabilitation exigée par les institutions financières lors d’une transaction, le Tribunal constate que ce sont les acquéreurs qui en prennent la charge mais la preuve ne permet pas de déterminer quel est le niveau de réhabilitation exigé – le Tribunal conclut cependant que puisqu’elle est réalisée par les acquéreurs, cette dernière est certainement en relation avec leur projet de développement lors de l’acquisition de la propriété – invoquer, comme le soutient ASI, qu’en matière de financement, les institutions financières exigeraient systématiquement la décontamination complète de la propriété pour justifier que ces coûts doivent être, sans autre analyse, déduits en totalité de la valeur de la propriété, nous semble une affirmation trop générale qui ne prend pas suffisamment en compte la réalité spécifique et distincte de chaque propriété – d’abord, ce ne sont pas tous les acquéreurs qui ont besoin de financement. Aussi, certains acheteurs peuvent financer leur achat autrement que par des institutions financières traditionnelles. Mais surtout, tel que susdit, le Tribunal croit qu’il est nettement plus approprié de procéder à une analyse particulière de la situation d’un site donné pour correctement déterminer l’impact véritable de la contamination sur la valeur de ce site. (statut : requête en permission d’appeler en C.Q.)