Les Immeubles du Carrefour Richelieu ltée c. Ville de Drummondville

Centre commercial « Les Promenades Drummondville » – les experts divergent d’opinion quand à la qualification du centre d’achat

– l’expert de la requérante le qualifie de centre commercial communautaire basée sur la publication « international Council of Shopping Centres » et celui de l’intimée de centre commercial régional en vert du MEFQ (CUBF) et de glossaires de différentes publications (firme CBRE, Cushman & Wakefield) – le Tribunal retient la catégorisation de centre d’achat communautaire, à la limite supérieure du spectre, très près de la catégorie d’un centre d’achat régional – la majorité des décisions soumises par les parties traitent de la normalisation à la hausse de revenus qui ne satisfont pas les conditions observées sur le marché locatif – c’est le cas lorsqu’un bail indique un revenu inférieur, puisque signé plusieurs années avant la date de référence, ou lorsque la durée du bail est courte et permet une résiliation rapide, ou lorsqu’il s’agit d’un bail précaire – la partie requérante convainc le Tribunal que déjà, à la date de référence (2019-07-01), le marché des centres commerciaux est en mutation, que les habitudes de consommation se transforment rapidement vers le commerce en ligne, et que plusieurs locataires ferment leur lieu physique de vente ou sinon n’assument plus le risque d’un loyer fixe avec un bail à long terme – c’est la nouvelle réalité vécue par tout propriétaire de centre commercial: les locataires ne désirent plus assumer le risque lié à un coût de location fixe quand les revenus sont incertains.- la requérante démontre cet état de fait – il est devenu usuel de louer des locaux avec une durée du bail plus courte, dont les conditions de location permettent une résiliation rapide, voire même avec des locations mensuelles – tout propriétaire préfère signer de telles ententes, qui deviennent plus courantes dans le marché, que de laisser les locaux vacants – c’est ce qui est observé dans ce domaine ainsi que pour l’unité d’évaluation. (statut : inconnu)