Guylaine Le Dorze & al c. Ville de Montréal

Recours contestant la valeur d’un immeuble détenu en copropriété indivise par 17 copropriétaires – selon eux, un facteur d’escompte de 25 % doit être appliqué à la valeur globale de l’immeuble détenu en indivision, et ce, en se basant sur une décision du Tribunal rendue dans l’affaire Habitat 67 – pour des raisons financières, les requérants ont renoncé à retenir les services d’un expert en évaluation : leur preuve repose sur une preuve documentaire déposée devant le Tribunal par l’un des copropriétaires de l’immeuble – conscient que l’exercice n’est pas parfait, leur procureur invite le Tribunal, spécialisé en la matière, à apprécier la preuve documentaire au soutien de l’exercice qui précède, afin de le confirmer, ou encore, à partir de cette preuve déterminer la valeur de l’immeuble, incluant le taux du facteur d’escompte à appliquer – de son côté, la Ville décide de ne produire aucune expertise et s’en remet au principe de la présomption de validité du rôle d’évaluation – la pièce R-3 est une compilation sous forme de tableau conçu par le procureur des requérants pour résumer des fiches descriptives de propriétés : ce type de fiches est régulièrement déposé en preuve dans les recours , les informations contenues au tableau sont facilement vérifiables et le Tribunal déclare la pièce admissible en preuve, sous réserve de la valeur probante à lui accorder –la preuve présentée par la requérante est jugée insuffisante et le recours est rejeté pour les motifs suivants : 1) le coeur de l’approche des requérants repose essentiellement sur les ventes d’unités indivises répertoriées par leur procureur, exercice qui n’est pas puisque plusieurs de ces unités se sont transigées à des dates éloignées de la date de référence et aucun ajustement quelconque n’est appliqué, 2) Aucune analyse de ces ventes n’est non plus effectuée. Le témoin qui a déposé ces transactions ne les a pas enquêtées personnellement ni obtenu directement du vendeur ou de l’acheteur les informations d’ordre économique et physique des unités concernées, 3) Trois d’entre elles concernent un immeuble voisin, détenu par une société en commandite (SEC) ou par actions : or, ce mode de détention diffère de celui de l’immeuble en cause et aucune preuve d’expert ne permet d’évaluer l’impact ou non sur la valeur réelle d’un immeuble du fait qu’il soit détenu par un commandité ou un copropriétaire, 4) le Tribunal ne dispose que de très peu de preuve sur l’état de l’immeuble en cause de façon générale. Le seul témoin entendu n’a pas décrit amplement l’immeuble ni sa condition. Par exemple, lors de son témoignage, il n’est pas en mesure de dire le nombre de stationnements que possède l’immeuble ni si certains d’entre eux se situent à l’intérieur. Bien qu’il soit membre de son conseil d’administration, il n’habite pas l’immeuble où se trouve l’unité qu’il a acquise par succession en 2022, 5) l’exercice réalisé avec les fiches MLS de multiplex n’est pas probant : aucune visite des immeubles n’a été réalisée, les ventes n’ont pas été enquêtées plusieurs d’entre elles se sont transigées bien après la date de référence et de surcroît, présentent des immeubles locatifs, alors que l’immeuble en cause n’en est pas un, 6) Bien que le témoin ait témoigné de sa connaissance personnelle de l’existence d’amiante dans l’entretoit de l’immeuble, les ventes réalisées depuis 2013 tiennent compte de cette condition, 7) quant à un courriel émanant de l’évaluatrice de la Ville mentionnant qu’un facteur d’escompte pourrait s’appliquer : cette dernière n’a pas témoigné devant le Tribunal et, au surplus, cette affirmation semble avoir été faite dans le cadre du traitement de la demande de révision administrative, à un stade où le processus est informel. (statut : Inconnu).