Guerrera-Tedeschi Investment. c. Ville de Montréal

Détermination de deux immeubles récemment acquis pour un redéveloppement résidentiel lesquels étaient autre fois utilisés comme lieux de culte – décision relative à la notion d’UMEPP : alors que la requérante retient une « institutionnelle et communautaire », l’évaluateur municipal retient des ventes concernant des achats à des fins de redéveloppement – bien que le critère de l’utilisation la plus probable d’un immeuble enchâssé dans la LFM soit associé à l’UMEPP, le Tribunal est d’avis que l’établissement de la valeur réelle en fiscalité municipale doit être basé d’abord et avant tout sur le comportement des acteurs du marché immobilier – évidemment, ces acteurs prendront en considération la probabilité d’une telle utilisation – ainsi, même si certains des sept critères énumérés ne sont pas spécifiquement rencontrés à la date de référence, en l’occurrence le deuxième (l’usage doit être permis par les règlements et la Loi) et le quatrième (pouvoir se réaliser à court terme), cela n’est pas fatal : le Tribunal considère qu’en l’espèce, l’ensemble des conditions sont satisfaites pour établir que l’utilisation qui est susceptible de procurer le meilleur rendement dans la perspective entretenue par les vendeurs et les acheteurs est l’attente de redéveloppement résidentiel. : 1) le redéveloppement des immeubles est possible tant physiquement que financièrement, 2) le secteur où se situent les immeubles est favorable à un développement résidentiel et à une densification et non pour poursuivre un usage de culte ou autre usage institutionnel ou communautaire, 3) l existe une demande pour cet usage et qu’il est beaucoup plus profitable que l’usage communautaire ou institutionnel – le TAQ est d’avis que bien que l’usage résidentiel ne soit pas permis à la date de référence, ce qui pourrait sembler contraire au deuxième critère de l’UMEPP (usage devant être permis par les règlements et la Loi), le Tribunal rappelle que la valeur réelle prend en compte l’utilisation la plus probable qui peut être faite de l’unité d’évaluation: ce critère de l’UMEPP ne peut pas empêcher les immeubles à leur pleine valeur sur le Jurisprudence marché – l’expression « utilisation la plus probable » prévue à la loi fait appel à une notion hypothétique qui peut mettre en opposition la notion d’UMEPP avec l’utilisation actuelle ou projetée des immeubles (statut : requête pour permission d’en appeler à la CQ en attente d’audition)