George Kovac c. Ville de Montréal

D’entrée de jeu, le requérant confirme être en accord avec l’évaluation particularisée présentée à l’audience par l’évaluateur de l’intimée mais considère que l’état de dégradation physique de certaines composantes du bâtiment n’a pas été suffisamment pris en compte dans cette analyse – il explique, avec photos à l’appui, la mauvaise condition physique de certaines composantes du bâtiment – les explications détaillées, données par le requérant quant aux travaux à faire, ne sont pas appuyées par quelques soumissions d’entrepreneur que ce soit – il estime luimême le coût des travaux allégués. Il affirme avoir tenté, sans succès, d’obtenir des soumissions d’entrepreneurs certifiés selon lui, les entrepreneurs contactés refusent de fournir toute soumission écrite des travaux, compte tenu du contexte postpandémique ayant amené une fluctuation du coût des matériaux de construction et une rareté de la main-d’oeuvre disponible. Lorsqu’il compare l’évaluation municipale de son unité avec celle des unités voisines en bon état- l se dit victime d’injustice et demande au Tribunal de diminuer la valeur réelle de son unité en tenant compte du fait que des investissements de l’ordre de 150 000 $ à 250 000 $ sont requis et doivent être déduits de la valeur inscrite au rôle – bien que le Tribunal soit convaincu qu’un acheteur potentiel tiendrait compte de l’état de l’unité d’évaluation, le requérant ne prouve pas les montants importants qu’il avance pour la réalisation des travaux allégués – il est de commune renommée que coûts et valeur ne sont pas nécessairement synonymes – le Tribunal doit aussi vérifier si l’état de dégradation physique de certaines composantes est déjà considéré dans la détermination de la valeur – le Tribunal observe que certains travaux annoncés par le requérant sont assimilés à des travaux d’entretien qui, de son propre aveu, servent à maintenir la valeur de la propriété. C’est le cas notamment pour le remplacement des ouvertures et la réparation des galeries, terrasse, balcon et clôture -il y a une distinction à faire entre le coût de ces travaux d’entretien et la valeur pouvant en être récupérée : lorsque des travaux sont requis à la suite de l’usure du temps et doivent être effectués afin d’entretenir un immeuble, les coûts y afférant sont rarement récupérés à 100 %. Il est donc inadéquat de soustraire la totalité de ces coûts à la valeur. Le Tribunal rappelle que la date d’évaluation est le 1er juillet 2021 et qu’au moment de l’audience, les coûts sont estimés par le requérant après discussions avec divers entrepreneurs entre 2022 et 2024. Or, l’ensemble des travaux énumérés ne sont toujours pas exécutés et aucun calendrier de réalisation n’est indiqué par le requérant qui ne prouve pas l’urgence alléguée. Le Tribunal retient la preuve de valeur de l’intimée, laquelle s’avère être probante et prépondérante. (statut : décision finale)