Fabricville c. Ville de Dorval & Ville de Montréal

Fabricville co. inc. occupe un immeuble commercial dont elle est propriétaire depuis 1993 – la dalle de béton du bâtiment est affectée par la présence de pyrite à la lumière d’une expertise réalisée en 2007 – tous conviennent qu’afin de refléter l’impact de la problématique de pyrite, un ajustement à la baisse doit être appliqué à la valeur, mais leurs experts quant à sa quantification – les quatre photos figurant au rapport d’expertise de Montréal, où l’on peut constater un léger renflement dans le revêtement de plancher devant une étagère, sont la seule preuve concrète illustrant l’impact de la présence de la pyrite pourtant connue depuis 18 ans – Fabricville opère depuis de nombreuses années sans interruption ni contrainte quant à l’utilisation des espaces et rien dans la preuve administrée devant le Tribunal n’indique qu’il y a urgence d’effectuer des travaux pour remédier à la problématique, ni même que de tels travaux soient nécessaires – d’ailleurs, la conclusion de l’analyse d’Inspec-Sol est que la dalle de béton présente un potentiel négligeable de gonflement – le Tribunal ne croit pas que le comportement d’un vendeur, serait de retrancher 46 % de la valeur de son immeuble simplement parce que l’acheteur demande de déduire l’entièreté des coûts soumissionnés, le tout, sans considération d’une plus-value certaine du fait de disposer d’un local dont les aménagements sont neufs plutôt que datant de 1993 – Une telle avenue ne peut être une appréciation objective du désavantage que représente la présence de pyrite dans la dalle de béton de l’immeuble – le Tribunal ne peut retenir une diminution de valeur égale aux coûts des travaux pour remédier au problème : il faut s’assurer que la nature des travaux ne représente pas d’améliorations majeures par rapport à ce qui existait : l’exercice d’ajustement à réaliser en l’occurrence consiste à déterminer les dépenses à engager pour remettre l’immeuble en état, sans inclure d’améliorations susceptibles d’augmenter les revenus ou la valeur réelle au-delà de son état initial. (statut : décision finale, car requête en permission d’en appeler rejetée par la Cour du Québec)