Caneric Properties inc. c. Ville de Montréal & al

L’immeuble comporte cinq locaux commerciaux dont l’occupant principal est un restaurant de la chaine Tim Horton’s – on y retrouve également un nettoyeur, un détaillant de fenêtres, un salon de coiffure et une pizzeria. Trois étapes doivent être franchies dans la recherche d’un TGA paritaire : 1) rechercher des ventes d’immeubles réellement comparables à l’immeuble en cause, 2) vérifier si, à ses yeux, l’analyse effectuée de ces ventes pour déterminer le TGA a été correctement effectuée par les experts et 3) le Tribunal doit s’assurer que les revenus nets des immeubles comparables et ceux de l’immeuble en cause sont calculés selon la même méthodologie – les critères de similitude à utiliser enseignés tant par l’OEAQ que par la doctrine] peuvent se résumer ainsi : 1) transactions contemporaines à la date d’évaluation, reflétant les conditions du marché à celle-ci, 2) même UMEPP, donc une même motivation des investisseurs, 3) localisation similaire, mais un éloignement géographique ne signifie pas un rejet automatique, mais doit être motivé pour en établir un degré de comparaison acceptable, 4) une répartition similaire entre la valeur du terrain, des bâtiments et améliorations (on doit vérifier si la transaction d’une propriété comparable inclut du terrain excédentaire, 5) un immeuble d’âge effectif similaire à l’immeuble en cause, en ce sens qu’il doit subir approximativement la même dépréciation, 6) un même niveau de risque financier : qualité et catégorie des locataires ainsi que l’échéance des baux comparables/ même niveau de financement, soit disponible,/ même type d’immeuble, sans nécessairement être identique. (statut : Inconnu)