9282-4812 Québec Inc Boston Pizza Mont-Laurier c. Ville de Mont-Laurier & MRC d’Antoine-Labelle
26 août 2024 –2024 QC TAQ 08483
Restaurant, opérant sous la bannière « Boston Pizza », de construction relativement récente, en 2010, et de bonne qualité − situé sur la route provinciale 117 − bien que les deux évaluateurs aient utilisé les trois techniques usuelles d’évaluation, celui de la requérante retient en corrélation la méthode de parité, alors que celle de l’intimée conclut sur la base de la méthode du revenu − la difficulté dont ont eu à faire face les experts évaluateurs pour l’évaluation du présent immeuble concerne la rareté, sinon l’absence, de ventes d’immeubles commerciaux de type restaurants dans le secteur se rapprochant de la date de référence et s’y ajoute le marché local limité − s’il n’y a pas d’indices pertinents localement sur le marché immobilier analysé, les autres marchés urbains sont situés à de très grandes distances de Mont-Laurier − considérant qu’aucune vente contemporaine de « restaurant à bannière franchisé de gamme/offre similaire au sujet » ne s’est conclue à Mont-Laurier, l’évaluateur de la requérante étend son champ de recherche à l’ensemble du territoire québécois − le Tribunal s’est déjà penché sur une méthode de parité basée sur des ventes commerciales situées ailleurs au Québec, qualifiant l’exercice d’hasardeux puisque localisées dans un marché local dont l’économie est divergente − certes, le Tribunal a déjà retenu des éléments de preuve incluant des comparables localisées sur l’ensemble du territoire québécois, voire plus − mais dans ces cas, l’exercice est retenu pour des immeubles nichés, sans données provenant du marché immobilier local, tel un quartier général régional de la Sûreté du Québec, le Centre Bell ou un centre de ski alpin − l’exercice de comparaison d’actifs immobiliers situés dans des régions différentes implique de se livrer à une analyse du marché, par exemple, en se questionnant sur la comparabilité du contexte socio-économique, du voisinage des immeubles, du marché de la demande, de la valeur locative, du pouvoir d’achat de la clientèle d’un endroit à l’autre, ou encore, en se questionnant si le niveau de risque d’acquérir un immeuble est le même à Mont-Laurier que dans une autre ville – l’un des évaluateurs retient une vente d’un restaurant opérant sous la même bannière, Boston Pizza, donc de construction fort similaire, de surcroît sur la Rive Nord, dans le quartier de Saint-Janvier, à Mirabel − il analyse cette transaction comme étant une vente conclue dans un contexte normal, alors qu’il en est tout autre : il est déclaré à l’acte de vente que l’immeuble fait l’objet d’un bail, dont le locataire a construit le bâtiment et conserve la propriété de celui-ci pendant la durée du bail – il semble donc s’agir plutôt de l’acquisition d’un droit aux loyers du terrain, plus possiblement une valeur de réversion à la fin dudit bail pour le bâtiment et les améliorations appartenant au locataire − le Tribunal n’a aucune autre information à ce sujet pour confirmer le tout et ses questions à l’évaluateur n’ont permis que de conclure que ce dernier n’avait pas d’analyse additionnelle ou compréhension du contexte de cette transaction plus éclairante − nonobstant le fait qu’elle soit localisée à plus de 200 km de l’immeuble en cause, cette vente est à rejeter considérant qu’elle ne semble pas inclure tous les droits usuels dans une transaction régulière, nommément ceux associés au bâtiment, à la date de vente − toute conclusion à partir de cette transaction n’inclurait donc pas pleinement la valeur du bâtiment – d’autre part, le Tribunal précise avoir a rejeté la méthode de parité lorsque celle-ci est basée sur des ventes s’écartant chronologiquement de la date de référence, puisque cellesci sont susceptibles de ne pas refléter le marché immobilier à cette date − des conclusions basées sur des transactions avec des écarts généraux d’entre trois et plus de sept ans ont déjà été rejetées − conjugué aux témoignages des deux évaluateurs qui signalent que le marché local de Mont-Laurier a été témoin, dans les années précédant la date de référence, de périodes successives de grandes effervescences, suivies de périodes plus calmes, cet écart chronologique rend caduque pour le Tribunal une méthode de parité qui repose sur une vente datant de près de huit ans − quant au loyer payé en 2021, il résulte d’une entente de gré à gré, faisant suite à l’acquisition du fonds de commerce en 2013 du propriétaire de l’immeuble pour « …pas cher car ça rapportait pas… » − le contexte de la fixation de ce loyer, tant en 2013 qu’en 2021, est avant tout tributaire de l’opération commerciale du restaurateur, alors que la LFM recherche une valeur réelle issue du marché immobilier libre, indépendamment des résultats de l’opérateur commercial en place. Les indices relevés par les deux évaluateurs sont d’ailleurs, pour la plupart, des baux sans clause de loyer à pourcentage. En témoignage ou en expertise, ils ont même écarté au final les quelques baux ayant une clause de loyer à pourcentage − le Tribunal acquiesce à ne pas retenir ces quelques baux avec un loyer à pourcentage pour ce type d’immeuble commercial car celui-ci est fortement lié à la célérité de l’opérateur commercial d’un restaurant, que ce soit quant à la qualité de la nourriture, du service ou de la renommée de la bannière qui l’opère − la situation est similaire au contexte de l’acquisition en 2022 des actions permettant au locataire de devenir propriétaire de l’immeuble − des considérations, cette fois fiscale en rapport avec l’opération du commerce, tel qu’entre autres l’assumation d’une dette issue du versement de la PCU a incité les deux experts évaluateurs à écarter celle-ci comme étant représentative d’un marché libre – en bout de ligne, le Tribunal détermine la valeur par la méthode du revenu en retenant le loyer d’un local commercial de restauration (mais non rapide) situé dans la Ville de Mont-Laurier. (note LBDO – il n’y a pas beaucoup de jurisprudence quant à la détermination de la valeur d’un restaurant – difficile à résumer, cette décision est intéressante pour ce qui est des commentaires du TAQ quant à l’analyse du marché)