8781435 Canada inc. c. Ville de Gatineau

Centre commercial « Les Galeries Aylmer » – la requérante fait les constats généraux suivants de la situation économique : 1) L’émergence du commerce en ligne entre en compétition avec les commerces opérant sur place, 2) La configuration des centres commerciaux avec mail central date de plusieurs années : les commerces sont perçus comme moins accessibles dans ce type de centre et les frais d’exploitation sont plus élevés – elle observe notamment les tendances suivantes pour les Galeries Aylmer: 1) les taux de location sont relativement stables voire légèrement à la baisse au renouvellement malgré les dépenses qui sont en augmentation, 2) les locaux de grandes superficies sont moins recherchés et sont habituellement sujets à une réorganisation en plusieurs locaux de plus petites superficies et 3) certains locataires, incapables de payer leur loyer, demandent à rester en payant un loyer sur une base de pourcentage des ventes au détail, ou chiffre d’affaires et 4) à l’intérieur du complexe, plusieurs ententes de location récemment conclues sont d’une durée maximale de 5 ans et prétend que certains locataires renouvellent leur entente locative sur une base annuelle ou demandent d’ajouter une clause dans leur bail pour être en mesure de quitter avant l’échéance, et ce sans pénalité- l’expert de la Ville se dit d’avis que 1) que le déménagement du Super C et la construction de la résidence l’Initial, tous deux contigus à l’unité en litige, ont provoqué un réaménagement substantiel du centre commercial et que 2) la requérante a toujours su convertir et louer rapidement les espaces vacants (elle s’appuie sur le fait que les experts des deux parties retiennent un manque à gagner pour vacances excessives pour une période très courte malgré une vacance réelle de 17,5 % en date de référence)  –détermination de la valeur par le Tribunal en vertu de la méthode du revenu – le Tribunal rappelle qu’il est permis en contre-interrogatoire de poser des questions suggestives à un expert. (statut : inconnu)