Les Sommets de la Vallée inc. c. Municipalité de Piedmont & MRC Les Pays-d’en-haut

12 juillet 2023 – 2023 QCTAQ 07215

/  Les Sommets de la Vallée inc. c. Ville de St-Sauveur & MRC Les Pays-d’en-haut – 12 juillet 2023 – 2023 QCTAQ 07215 & 2023 QCTAQ 07216 Contestation des inscriptions de valeur de la station de ski et parc aquatique Sommet St-Sauveur (St-Sauveur) et de la station de ski Sommet Olympia (Olympia) – quels sont les revenus à re-tenir pour établir la valeur économique ? Quel est le revenu net, ou le BAIIA (bénéfice net avant intérêt, impôt et amortissement) à actualiser? Y a-t-il désuétude économique et le cas échéant, de quelle ampleur? Distinction avec le cas du Centre Bell – le Tribu-nal constate que la structure de revenus du Centre Bell est bien différente de la propriété en litige –  Olympia est opéré par son propriétaire et on n’y retrouve aucun bail ni concession – nulle part dans la preuve, il n’est démontré que les centres de ski sont loués à des opérateurs, tant pour l’opération de l’activité princi-pale que pour les activités accessoires ici prises en compte – ana-logie avec la trilogie Mont Ste-Anne les entreprises hôtelières – le Tribunal retient la position de l’expert des intimées à l’effet d’inclure seulement les taxes fixes dans les frais d’exploitation puisque l’essentiel de la dépense de taxes est lié à la valeur réelle qui sera déterminée par son évaluation particularisée– oppor-tunité de déterminer le TGA par la a méthode du placement gradué – le Tribunal constate que cette analyse démontre bien l’aspect théorique de cette méthode basée sur de nombreuses hypothèses et sur l’opinion de divers experts en évaluation d’en-treprise dans leur évaluation du risque qui fondent leur opinion des facteurs de risque qui proviennent de publications spéciali-sées à ce type d’expertise basées sur des paramètres distincts de ceux de l’évaluation immobilière – ces publications n’ont pas été mises en preuve ni commentées par les experts – cette méthode est rarement retenue par le Tribunal étant donné les conditions de financement qui peuvent varier énormément, tout dépendant de l’investisseur. Elle est utilisée pour corroborer l’approche pa-ritaire, plus directe, qui reflète le comportement du marché – dif-ficulté de mesurer la désuétude économique puisque plusieurs paramètres influencent une industrie donnée  (statut : décision finale)