Ville de Québec c. Parc des Compagnons et Les Jardins de Vérone

Appels principaux et incidents d’une décision du TAQ rejetés concernant la valeur au rôle de trois immeubles multi résidentiels à plusieurs étages – Norme de contrôle : La norme applicable est celle de l’erreur manifeste et déterminante – Comme le TAQ devait étudier les faits propres aux trois dossiers, en dégager des conclusions de fait et appliquer ces conclusions aux articles 42 À 46 de la LFM – Toutes les parties ont contesté la valeur du rôle, les appelantes à la baisse et la Ville de Québec à la hausse : elles ont donc chacune l’obligation de faire une preuve prépondérante que la valeur au rôle n’est pas réelle, et ce en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec et de l’art. 144 LFM – Moyens d’appel principaux : La méthode de comparaison et la méthode d’actualisation ne portant pas sur les mêmes attributs, il est tout à fait possible pour un évaluateur d’appliquer la méthode d’actualisation paritaire afin de déterminer le TGA à partir de ventes qui n›ont pas été jugées adéquates dans le contexte de la méthode de la comparaison : ce n’est pas parce que les immeubles ne présentent pas assez de similitudes physiques ou fonctionnelles que ces mêmes immeubles ne peuvent présenter des similitudes économiques adéquates – cela dit, en l’espèce, le TAQ commet une erreur manifeste en retenant des ventes pour lesquelles il a conclu à l’absence de facteurs de similitude économiques : cette erreur n’est toutefois pas déterminante, puisque le TAQ reconnait plus tard dans sa décision que la preuve relative au TGA n’est pas prépondérante en l’espèce et qu’il a lieu de maintenir la valeur aux rôles – le TAQ ne commet aucune erreur dans le traitement des taxes variables : il a raison de les ajouter au TGA puisqu’elles ne sont pas incluses aux revenus nets – Le TAQ ne commet aucune erreur en écartant la méthode hypothèque/mise de fonds puisqu’il y a absence de force probante au soutien du calcul de la méthode et qu’elle est affectée d’une erreur méthodologique – Moyens d’appel incident : Relativement au calcul du TGA, le TAQ commet une erreur manifeste lorsque, après avoir entériné une méthode, sa technique et son résultat, il change ce résultat sans motivation – or, cette erreur n’est pas déterminante, puisque dans tous les cas les TGA, menant à des écarts en deçà de 10% entre la valeur obtenue et celle du rôle, le pourcentage que retient le TAQ pour déterminer qu’il n’y a aucun préjudice réel justifiant intervention en l’espèce – Le TAQ ne commet aucune erreur en écartant l’expertise de la partie intimée à l’effet que seule une des unités d’évaluation en litige présente les facteurs justifiant un ajustement pour vacances excédentaires et en retenant celle de l’expert de la partie appelante à l’effet contraire (statut : jugement final);