Société québécoise des infrastructures c. Ville de Québec
2023 QCTAQ 08202 – 11 août 2023
Centre de gestion des équipements roulants du MTQ – bâtiments en fin de vie économique – le Tribunal est d’avis que l’UMEPP est en continuité d’usage et non un redéveloppement – revue de la jurisprudence relative à la considération des coûts de décontamination – le point de bascule du changement d’UMEPP étant inévitable et imminent et que c’est dans ce contexte qu’un acheteur raisonnablement informé transigerait – « Toutes les forces économiques, la réglementation municipale et la localisation du site militent pour ce changement d’UMEPP dans un avenir que nous qualifierons de relativement proche, quoiqu’encore incertain, soit lorsque les conditions économiques du marché immobilier y seront favorables. » – « l’obligation de décontamination, quoique toujours certaine en vertu de la LQE, ne pourrait alors plus être reportée dans le temps (comme en situation de continuité d’usage). Au surplus, cette approche est conforme avec l’esprit de la LQE qui prévoit que la vente d’un terrain contaminé constitue un élément déclencheur à l’obligation de décontamination. À contrario, nous pourrions aussi en déduire que, même si l’obligation de décontamination demeure certaine, le déclenchement du processus de décontamination en lui-même, en l’absence de vente ou de refinancement, pourrait être reporté. » – « Puisque la continuité d’usage est retenue à la date de référence, que les coûts de décontamination sont connus et ne seront assumés qu’éventuellement, qu’un acheteur potentiel en tiendrait compte et qu’une actualisation est difficilement quantifiable, le Tribunal arbitre à 50 % le quantum des coûts de décontamination (…), devant être soustraits de la valeur réelle. » – quant aux bâtiments, les travaux de réparation ou de remplacement ne donnent pas ouverture à la considération d’une dépréciation physique corrigible puisqu’il n’est pas économiquement rentable de les entreprendre : si cela était le cas, il faut alors s’assurer d’éviter une double considération de ces coûts lors de la détermination de la désuétude physique incorrigible qui, rappelons-le, est l’effet de l’usure normale et du temps. – « Finalement, le Tribunal estime qu’il s’avère inapproprié et contraire aux règles de l’art de retenir un montant des coûts de réparations dites « urgentes » pour une composante qui dépasse son coût de remplacement neuf. Les faits et l’écoulement du temps prouvent que ces réparations ne peuvent se qualifier comme étant urgentes et par conséquent, elles ne rencontrent pas la définition de la désuétude physique corrigible ». (statut : requêtes pour permission d’en appeler non encore entendues);