5.3 Rapport d’étude de l’AEMQ à la Commission Bélanger (1964)

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Présentation et sommaire

La Commission royale d’enquête sur la fiscalité (CREF) est créée par le gouvernement du Québec en 1963. Elle a pour mandat d’enquêter sur les sources de revenus du gouvernement du Québec, des municipalités et des commissions scolaires, à en étudier le fonctionnement et à indiquer des voies de solutions aux lacunes constatées. Cette commission est présidée par Marcel Bélanger, comptable agréé et économiste; Me Robert Bourassa y agit à titre de secrétaire et directeur de recherches. Ses travaux s’échelonnent de mars 1963 à décembre 1965, date de livraison de son rapport.

En janvier 1964, l’Association des estimateurs municipaux du Québec (AEMQ) présente d’abord les éléments de réforme qu’elle préconise en matière d’évaluation municipale. Intéressée par cette démarche, la CREF lui demande d’approfondir son analyse des problèmes relatifs à l’évaluation municipale au Québec et d’élaborer des solutions à cet égard.

À la suite de travaux réalisés par un comité d’experts, l’AEMQ remet son rapport d’étude à la CREF en septembre 1964, intitulé « L’évaluation foncière pour fins municipales dans la province de Québec ». Outre la description des lacunes de l’évaluation municipale d’alors, on y propose un plan global d’intervention visant à uniformiser (au même niveau par rapport à la valeur) et à normaliser (avec les mêmes moyens) les rôles d’évaluation dans tout le Québec. À cette fin, on y démontre la nécessité de procéder à une refonte complète des lois régissant l'évaluation foncière et de créer un organisme permanent chargé d'assurer leur application.

Une large part des suggestions et recommandations formulées dans ce rapport d’étude servent ensuite de base à celles énoncées au rapport de la CREF, en 1965, puis à celui du Groupe de travail Boulet, en 1970. Elles prennent d’abord officiellement forme en 1972, par la mise en vigueur de Loi sur l'évaluation foncière et par la création de la Direction générale de l'évaluation foncière du Ministère des Affaires municipales. Elles se concrétisent ensuite davantage dans les exigences réglementaires en vigueur depuis 1977, dont le Manuel d'évaluation foncière du Québec.

En raison de l’influence déterminante de ce rapport d’étude sur l’évolution des pratiques professionnelles d’évaluation municipale au Québec, la pertinence de le faire mieux connaître apparaît indiscutable, dans une perspective historique. Aussi, la présente capsule est constituée de la transcription intégrale de son contenu, exception faite de sa pagination.


 

L’ÉVALUATION FONCIÈRE POUR FINS MUNICIPALES DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC

Étude préparée pour la Commission royale d’enquête sur la fiscalité par l’Association des estimateurs municipaux du Québec

Septembre 1964

 

 

Monsieur Marcel Bélanger, C.A.,

Président,

Commission Royale d’Enquête sur la Fiscalité,

1014, rue d’Artigny,

Québec.

Monsieur le président,

Nous avons l’honneur de remettre aux membres de la Commission d’Enquête sur la Fiscalité l’étude que nous avons préparée sur les problèmes que pose l’évaluation foncière pour fins municipales dans cette province.

Nous répondons ainsi à la demande que vous nous avez soumise de faire une étude objective de ce problème et de vous en exposer les solutions possibles.

Nous avons été fort honorés de la confiance que vous nous avez témoignée en sollicitant notre concours. Nous nous sommes efforcés de nous montrer dignes de cette confiance en apportant tout le soin qu’il nous a été possible de donner à cette étude.

Le sujet de l’évaluation foncière est très vaste et présente une foule d’aspects. Cette étude porte uniquement sur des problèmes qui ont une relation directe avec l’évaluation municipale et plus précisément sur les différents aspects que votre Commission nous a demandé d’étudier.

L’étude que nous vous soumettons a été préparée par un comité présidé par M. Camille R. Godin, ing. p., CAE, Estimateur de la Ville de Montréal et coordonnateur des évaluations de la Corporation de Montréal Métropolitain, et composée Me Yvon Bock, c.r., président du Bureau de Révision des Estimations de la Ville de Montréal et de moi-même, Alonzo Malouin, estimateur de la Cité de Drummondville.

Au cours de son travail, le comité a obtenu une collaboration précieuse des membres suivants, savoir MM. Jacques Ranger, ing. p., Pierre Dalcourt, CAE, Jean C. Sarault et Roger Charland, ing. p., CAE.

Veuillez agréer, monsieur le président, et transmettre aux membres de votre Commission Royale d’Enquête, l’expression de nos sentiments distingués.

Le Président de l’Association des Estimateurs Municipaux du Québec,

Alonzo Malouin


 

EXPOSÉ GÉNÉRAL (pp. 5 à 14 du rapport original)

L’impôt basé sur l’évaluation des biens-fonds est la source la plus importante de revenus pour les corporations municipales et les commissions scolaires en cette province.

Ce mode de taxation existe depuis le début de nos institutions municipales et scolaires au commencement du siècle dernier. A certains moments, il fut l’objet de vives critiques et la question fut souvent posée de savoir s’il ne devrait pas être remplacé par un autre mode d’imposition qui frapperait toutes les catégories de richesses au lieu de porter uniquement sur la propriété immobilière.

Des mouvements en sens inverse se manifestent depuis quelques décades. Aux États-Unis comme au Canada, des efforts ont été faits pour réhabiliter cette forme de taxation. Les analyses de la situation ont permis de dégager cette conclusion que cet impôt peut être conservé et triompher des critiques dont il est l’objet pourvu qu’on y apporte autant d’attention pour améliorer son application qu’on le fait pour les autres modes de taxation.

Chez-nous dans le Québec, la situation quant aux lois et à leurs modalités d’application, en matière d’évaluation foncière pour fins municipales et scolaires, est restée ce qu’elle était au siècle dernier, sauf dans les villes de grande et de moyenne importance. Le gouvernement provincial ne s’est pas intéressé de près à la situation comme l’ont fait, depuis surtout les cinquante dernières années, la plupart des gouvernements des autres provinces et ceux d’un grand nombre d’états américains. Ceux-ci ont manifesté leur intérêt par des enquêtes approfondies, d’une part, et par l’adoption de mesures, d’autre part, pour améliorer les lois et pour assurer par un organisme de direction et de contrôle que ces lois recevront une application raisonnable et efficace.

Le travail d’adaptation que les estimateurs eux-mêmes ont fait dans nos grandes villes et dans quelques villes de moyenne importance est le fruit de leur initiative personnelle. Cet effort n’est pas négligeable certes car il nous permet d’entrevoir les résultats qu’on pourrait obtenir si des mesures étaient mises en œuvre pour établir, rendre applicable et contrôler dans toutes les municipalités de la province des principes et procédés reconnus en matière d’évaluation.

Les lacunes que présentent nos lois et l’application qu’elles reçoivent en matière d’évaluation des biens-fonds sont devenues plus apparentes à mesure que les besoins financiers de nos municipalités et commissions scolaires se sont accrus. Depuis une dizaine d’années, surtout, tous ceux qui s’intéressent à ce problème ont réclamé l’uniformisation des évaluations au niveau de la valeur réelle dans toute l’étendue de la province.

Nous sommes entièrement de cet avis. La présente étude porte sur les moyens les plus appropriés pour réaliser cet objectif d’assurer l’uniformisation et la normalisation de l’évaluation foncière dans cette province.

Nous avons eu l’occasion, dans un mémoire que nous présentions à l’Honorable Pierre Laporte, Ministre des Affaires Municipales, au début de cette année, et dont copies vous furent transmises, d’exposer brièvement les points principaux du programme de réformes que nous préconisons. À la demande de votre Commission, nous avons poursuivi nos études en vue d’élaborer ce programme et de le compléter.

Pour les fins de notre étude, nous avons consulté la documentation la plus récente sur le sujet et en particulier :

-        Manitoba Royal Commission on Local Government Organization - April 1964 - Rapport Michener;

-        The Role of the States in Strengthening the PropertyTax, Vol. 1, June 1963 – Advisory Commission on Intergovernmental Relations - U.S.A.;

-        Plusieurs mémoires soumis à votre Commission depuis 1963;

-        Quelques mémoires soumis à la Commission Blier en 1964;

-        Les études et projets déjà amorcés par notre association depuis 1961.

Nous sommes bien renseignés sur les lois et procédés en vigueur dans les autres provinces canadiennes et nous avons pu être informés sur tout ce qui a été fait dans ce domaine dans les états américains. Le rapport publié récemment par la Commission sur les relations intergouvernementales du gouvernement des États-Unis fut à ce sujet notre meilleure source de renseignement. De plus, nous avons eu plusieurs consultations avec des experts réputés du Canada et des États-Unis. L’expérience acquise par nos membres dans l’exercice de leurs fonctions nous a renseignés sur les conditions particulières de notre milieu. Le cadre de cette étude ne nous permet pas de faire ici l’analyse complète de la situation et des différents moyens qui peuvent s’offrir pour résoudre chacun des aspects du problème. Ce serait là un travail trop considérable que nous n’avions ni le temps ni les moyens de faire.

Notre étude se limitera donc à vous exposer aussi succinctement que possible les mesures dont nous recommandons l’adoption et que nous croyons, en tenant compte des conditions de notre milieu, les plus aptes à assurer, à plus ou moins brève échéance selon la rapidité avec laquelle elles seront mises à exécution, un degré élevé d’uniformisation et de normalisation de l’évaluation foncière dans la province.

Pour alléger le texte principal de cette étude, nous avons reporté en appendice les textes de quatre études sur des aspects particuliers du problème, faites en marge de nos travaux et qui nous ont amenés à quelques unes de nos recommandations. Ces études portent sur les sujets suivants:

      I.      Certains changements immédiats qui devraient être effectués aux dispositions légales actuelles, texte préparé par M. Roger Charland.

    II.      Les différentes interprétations des mots «immeubles, améliorations, équipement et machineries», texte préparé par Me Yvon Bock.

  III.      La notion de valeur réelle, texte préparé par Me Yvon Bock.

  IV.      L’évaluation rurale, texte préparé par M. Alonzo Malouin.

Nous ajoutons à cette documentation, comme cinquième appendice une copie du programme d’accréditation de l’Institut des Estimateurs Municipaux du Québec.

Nos recommandations constituent les principales mesures d’un plan général en vue d’obtenir que l’évaluation des biens-fonds devienne uniforme et équitable dans toutes les régions de la province.

Si l’on considère que les municipalités de la province sont présentement assujetties à des régimes différents d’évaluation et que des écarts considérables existent quant au niveau des évaluations, on se rend facilement compte qu’un changement subit et radical des conditions actuelles aurait sûrement de lourdes conséquences et soulèverait nombre de difficultés. C’est pourquoi nous croyons qu’il serait opportun d’adopter d’abord un système d’uniformisation, lequel servirait de moyen transitoire pour parvenir à la normalisation comme solution définitive.

Il importe de préciser ici ce qu’il faut entendre par uniformisation et par normalisation en matière d’évaluation. Nous dirions que l’uniformisation consiste à ajuster à un même niveau plusieurs évaluations déjà établies. Cet ajustement est fait selon un dénominateur commun représentant la valeur réelle. Une telle uniformisation peut être opérée sur les évaluations individuelles d’une même municipalité. Elle peut aussi être faite sur l’évaluation globale de chacune des municipalités formant un comté ou une région et, par la suite, être étendue à tous les comtés ou régions de la province. Par ailleurs, la normalisation consiste, selon nous, procéder à l’évaluation de tous et chacun des immeubles selon des principes et normes identiques. En somme, l’uniformisation se présente comme un moyen d’équilibrer des résultats déjà obtenus alors que la normalisation a pour but d’assurer, par l’identité des moyens, la justice et l’équité des évaluations individuelles.

Pour arriver à ces fins, il est indispensable:

1. de procéder à une refonte complète des différentes lois sur l’évaluation;

2. de créer un organisme permanent chargé d’assurer l’application intégrale de la loi.

En prévision des retards possibles relativement à l’adoption et à la mise en application des réformes majeures que nous venons de mentionner, nous proposons, en vue d’améliorer immédiatement la situation d’ici l’adoption desdites réformes, que des corrections soient apportées aux lois actuelles pour les purger de leurs dispositions désuètes. Cela faciliterait ainsi le travail que certaines municipalités ont déjà entrepris en vue d’établir leurs évaluations à la valeur réelle et nous proposons aussi que les dispositions du Code municipal et de la loi des Cités et Villes, au moins dans leurs grandes lignes, soient rendues identiques. Pour appuyer ces propositions, nous vous soumettons comme appendice I, une étude exposant les corrections qui devraient être apportées.

L’intérêt que présentent les problèmes relatifs à l’impôt foncier pour le gouvernement provincial est indirect mais bien réel.

En effet, il importe grandement au trésor provincial que l’impôt foncier remplisse convenablement son rôle en fournissant tous les revenus qu’il peut produire puisque les municipalités et commissions scolaires, lorsque leurs revenus sont insuffisants à leurs besoins, font appel au gouvernement provincial pour obtenir une aide financière.

En détournant ainsi des revenus provenant d’autres sources de taxation, le gouvernement provincial renonce aux avantages d’employer ces revenus pour acquitter ses propres responsabilités.

En conséquence, le gouvernement provincial a tout intérêt à établir des lois et à prendre toutes les mesures nécessaires en vue d’obtenir que l’impôt foncier, basé sur l’évaluation des biens-fonds, repose sur des principes logiques et simples, d’application générale. De plus, étant donné que les déficits sont généralement absorbés par le gouvernement provincial, celui-ci doit être constamment informé de la situation précise quant à l’évaluation foncière dans toutes les régions de son territoire et ce, par l’intermédiaire d’organismes agissant sous son contrôle.

Il est évident que le maintien de tels organismes occasionnerait des dépenses nouvelles mais nous croyons, à la lumière des expériences passées, qu’elles seraient en définitive pleinement compensées par les économies réalisées par le trésor provincial et par le degré supérieur d’efficacité et de rendement de l’imposition foncière,

Les suggestions que nous vous offrons comme moyens de solution sont élaborées dans les deux chapitres qui suivent.

Dans le premier, nous exposons les modifications qui devraient être apportées à diverses lois régissant l’évaluation des biens imposables pour fins municipales et scolaires en vue de rendre possibles l’uniformisation et la normalisation des estimations.

Dans le second, nous traitons par le détail de l’établissement d’une Régie Provinciale des Estimations comme un organisme indépendant pour assurer le fonctionnement d’un système orienté vers l’uniformisation et la normalisation des estimations et notamment de la structure de cet organisme, de ses fonctions et des modalités qui nous semblent nécessaires de lui donner afin qu’il soit en mesure de remplir efficacement son rôle.


 

RÉVISION DE LA LOI RÉGISSANT L’ÉVALUATION (pp. 15 à 42 du rapport original)

Plusieurs lois renferment des dispositions régissant l’évaluation foncière. Les paroisses et villages sont sujets au Code Municipal alors que les villes sont soumises à la Loi des Cités et Villes. De plus, certaines villes telles que Montréal, Québec et autres, possèdent une charte qui, en matière d’évaluation, comporte une mixture des deux lois précédemment citées, à laquelle est venue se greffer une foule d’articles souvent contradictoires.

Tout en reconnaissant la diversité des problèmes que représente l’évaluation des immeubles dans les quelque 1700 municipalités de notre province, il est impossible d’obtenir un degré quelconque d’uniformité à moins que les dispositions légales applicables aux rôles d’évaluation soient les mêmes dans toute la province.

La plupart des dispositions de ces lois sont à la fois désuètes et incomplètes. Originairement adoptées il y a une centaine d’années, elles ne répondent plus aux besoins actuels. Les modifications qui y furent apportées de temps à autre ont pu résoudre des cas particuliers mais ont laissé subsister les éléments de diversité, les lacunes et les imprécisions qui compliquent le travail d’évaluation, et qui empêchent, à toutes fins pratiques, de créer toute unité de principes sans laquelle on ne peut songer atteindre l’objectif recherché d’avoir des évaluations représentatives de la valeur réelle et uniformes dans toutes les parties de la province.

En conséquence, nous recommandons que toutes les lois relatives à l’évaluation soient abrogées et remplacées par une loi unique adaptée aux besoins actuels et applicable dans toute la province.

Les lois d’estimation adoptées depuis plusieurs années dans les autres provinces et dans les états américains peuvent à cet égard fournir des éléments utiles à l’élaboration de la loi que nous souhaitons voir adopter ici.

Sans entrer dans tous les détails de cette nouvelle loi proposée, nous désirons mentionner quelques points que nous jugeons importants et sur lesquels cette loi nouvelle devrait apporter des précisions, à savoir :

1. Définir clairement les biens sujets à l’estimation.

Le laconisme des lois actuelles et les difficultés d’application des règles d’interprétation données par les tribunaux, tant en raison de la diversité des lois que de l’absence de jurisprudence sur bien des cas particuliers que rencontrent les estimateurs au cours de leur travail, sont une source constante de confusion, de perplexité et aussi de discussions avec les contribuables.

L’estimateur devrait avoir à sa disposition un texte de loi qui lui permette de décider facilement quels sont les biens à évaluer sans qu’il lui soit nécessaire d’être un expert en droit et qu’il ait à consacrer un temps précieux à trancher des problèmes légaux. Il ne faut pas forcer pour ainsi dire l’estimateur à prendre la voie facile en laissant de côté les biens dont il ne peut, par examen sommaire, acquérir la conviction qu’ils sont sujets à l’évaluation. Quand chaque estimateur est laissé à lui-même pour décider des cas douteux, les opinions sur des cas similaires varient d’un estimateur à l’autre.

Pour combler cette lacune, nous suggérons que soient clairement déterminés par la loi les biens sujets à l’évaluation municipale. A notre avis, ces biens devraient être les suivants :

a)     les immeubles par nature (terrains, bâtiments et tout ce qui est fixé à un terrain ou à un bâtiment de manière à en faire partie) ;

b)    les immeubles par destination, dont le caractère immobilier peut être constaté, (les biens incorporés à un fonds ou placés sur un fonds de manière à en faire partie, de telle sorte que l’enlèvement rendrait l’immeuble incomplet ou imparfait); en étendant le sens de ce terme aux biens de même nature appartenant à toute autre personne que le propriétaire du fonds;

c)     les machineries, moteurs et équipements, y compris les accessoires, servant ou destinés à servir à des fins industrielles ou commerciales et installés pour ces fins;

d)    les catégories spéciales de biens comme ceux des compagnies de chemins de fer, des entreprises d’utilités publiques et tous ceux qui se trouvent sur le terrain public.

Pour appuyer davantage nos suggestions quant à l’opportunité de clarifier la description des biens sujets à l’évaluation, nous référons à l’étude qui forme l’appendice II de ce rapport où sont exposées les différentes interprétations qui ont été données par la jurisprudence sur les termes que renferment nos lois actuelles.

Notre suggestion d’inclure les machineries parmi les biens à évaluer demande sans doute quelques mots d’explication.

Devant l’urgente nécessité de répartir plus équitablement entre chaque catégorie de contribuables l’effort fiscal que devrait fournir chacune d’elles, nous croyons devoir recommander que la machinerie, les moteurs et l’équipement qui sont employés pour fins industrielles ou commerciales soient soumises à la taxe foncière tout comme les immeubles, ce qui est d’ailleurs présentement autorisé par la Loi des Cités et Villes (article 488).

Cette imposition favoriserait, d’ailleurs, une plus juste distribution du fardeau de la taxe foncière dont l’un des principes de base est que le capital immobilisé est une mesure de capacité de payer, Basé sur ce principe, un bon nombre d’états américains considèrent même les biens personnels comme imposables.

Tout en reconnaissant les difficultés inhérentes à l’évaluation de la machinerie, il est raisonnable de prévoir que la mise en application des autres recommandations de ce rapport et en particulier de celle traitant de la création d’un organisme compétent, dont l’une des principales tâches serait la formation d’un personnel qualifié, permettrait de surmonter ces difficultés.

Toutefois, pour le cas où notre suggestion d’inclure les machineries dans les biens imposables ne serait pas agréée nous soumettons qu’il serait nécessaire tout au moins - pour les raisons indiquées dans l’annexe II - d’éliminer toute ambigüité en spécifiant dans la loi que les machines, moteurs, équipements et autres biens qui se trouvent dans ou sur les immeubles et qui servent ou sont utiles à son existence ou à son exploitation sont des biens imposables. Les quelques exemples énumérés dans l’appendice II et que nous pourrions multiplier démontrent qu’il serait injuste et déraisonnable pour les propriétaires d’immeubles de nature domiciliaire de ne pas tenir compte de ces biens dont le mode d’attachement ou d’incorporation à l’immeuble est difficile à déterminer mais qui cependant, à toutes fins pratiques, font véritablement partie de l’immeuble en tant qu’accessoires nécessaires ou utiles.

Ainsi, il est inconcevable, pour ne citer qu’un exemple, que les cloisons qui répartissent en bureaux la superficie des différents étages d’un édifice soient exemptes à cause d’une certaine mobilité, alors que celles d’une résidence où une telle flexibilité n’est pas requise soient imposables.

2. Limiter au minimum les catégories de biens devant bénéficier de l’exemption de taxe.

Nous sommes d’avis que l’exemption de taxe à l’égard de biens qui, par leur nature, sont sujets à l’évaluation n’est pas autre chose qu’un moyen détourné d’accorder aux propriétaires de ces biens des subventions à même le trésor public. Il serait grandement opportun de réviser complètement les dispositions conférant ce privilège aussi bien dans des cas particuliers que dans des cas généraux en vue de restreindre le plus possible les catégories de biens exempts de la taxation.

Il serait beaucoup plus avantageux et, en définitive, moins coûteux pour le trésor public de remplacer cette méthode par un régime de subventions à être versées par le gouvernement provincial, évidemment contrôlées par lui et devant servir de compensations partielles ou totales pour les taxes qu’on aura payées aux municipalités ou commissions scolaires.

Parmi les avantages de cette mesure, les suivants nous paraissent les plus significatifs:

a)     Possibilité pour la province de connaitre l’ampleur des compensations ou bénéfices qui sont consentis à certaines corporations, organisations, institutions et autres, ce qui favoriserait un partage des deniers publics mieux proportionné aux besoins de la société.

b)    Perception par chaque municipalité de revenus plus conformes aux coûts des services qu’elle dispense. En effet, le coût des services qu’un gouvernement local doit fournir à une propriété exempte de la taxation n’est pas inférieur à celui des services requis pour toute autre catégorie d’immeuble. De plus, certaines municipalités ont dans leur territoire une proportion particulièrement forte d’immeubles exempts, ce qui comporte des charges trop lourdes pour l’administration locale.

c)     Politique plus équitable pour les municipalités étant donné que les exemptions accordée par le pouvoir central seraient défrayées par celui-ci. Les municipalités qui, périodiquement doivent rechercher l’aide financière de la province pour boucler leur budget, trouveraient de ce fait une plus grande stabilité en matière fiscale. ce qui est définitivement souhaitable.

Nous sommes également d’avis qu’on devrait discontinuer d’accorder le bénéfice d’exemption de taxes à certains biens de caractère industriel appartenant aux entreprises d’utilités publiques, compagnies de chemins de fer et autres, et comprenant, par exemple, les pylônes, poteaux, fils, tunnels, rails et dormants. Au surplus, ce traitement particulier aurait encore moins raison d’exister si l’on inclut, dans les biens imposables, la machinerie utilisée dans tous les autres genres d’entreprises.

Il existe suivant les lois actuelles plusieurs catégories d’immeubles imposables au niveau scolaire et exempts au niveau municipal, de même que toutes sortes d’exemptions partielles. Il serait souhaitable qu’aucune exemption, réduction ou limitation de l’évaluation ne soit accordée et ce toujours dans le but d’accéder à une plus grande uniformité. Toute diminution de la contribution foncière devrait plutôt être consentie au niveau de la taxation soit par réduction du taux ou autrement.

3. Retenir l’obligation d’évaluer à la valeur réelle.

Nos lois actuelles sont unanimes sur ce point. L’évaluation doit être faite à la valeur réelle. À notre avis, cette exigence constitue la meilleure garantie, pourvu qu’elle soit appliquée de façon raisonnable, d’obtenir un résultat juste et équitable.

Une étude sur la notion de «valeur réelle » que nous annexons comme appendice III renferme les principaux motifs sur lesquels nous appuyons notre présente suggestion.

Le sens et la portée du terme «valeur réelle » ont été exposés dans un grand nombre de jugements et de décisions. Nous ne croyons pas qu’il y aurait avantage à remplacer ce terme. Les autres termes qu’on retrouve ailleurs tels que valeur actuelle, valeur marchande, valeur vénale présentent des difficultés encore plus grandes d’interprétation. Sans vouloir minimiser en aucune façon les difficultés qui existent dans l’application de la valeur réelle, nous croyons que le terme lui-même exprime un concept assez précis qui est d’ailleurs accepté d’une façon générale aujourd’hui.

De plus, nous ne voyons pas qu’il pourrait y avoir avantage à évaluer les immeubles à une fraction de la valeur réelle. Plusieurs états chez nos voisins du Sud ont recherché par cette mesure un moyen d’obtenir l’uniformité de l’évaluation mais cette concession à l’opinion publique n’a pas produit le résultat qu’on attendait. L’évaluation à la valeur réelle a l’avantage de permettre des comparaisons valables, de protéger d’une façon évidente le contribuable contre toute évaluation excessive et de fournir à la province et aux gouvernements locaux un inventaire constamment à jour du capital immobilier et d’autres renseignements d’utilité courante. Il est reconnu, d’ailleurs, que plus le pourcentage de l’évaluation par rapport à la valeur réelle est faible, moins il existe d’uniformité et d’équité.

4. Imposer l’obligation d’évaluer tous les immeubles.

Nous déplorons la coutume et la tolérance actuelles dans un grand nombre de municipalités d’omettre du rôle d’évaluation les immeubles du gouvernement, terres de la Couronne et, en général, tous ceux qui ne présentent aucun intérêt immédiat pour la municipalité. La loi pourrait, par exemple, stipuler que seuls les voies publiques et les ouvrages s’y rapportant, tels que ponts, routes, tunnels, etc., soient omis du rôle. Ainsi, les rôles d’évaluation deviendraient l’outil indispensable à toute étude sérieuse des organismes gouvernementaux et autres qui ont à orienter la politique fiscale, sociale et économique de la province.

5. Préciser davantage quant aux noms des personnes affectées par l’évaluation municipale.

Parmi les obligations qui leur sont imposées par les lois régissant l’évaluation foncière, les estimateurs ont celle d’inscrire aux rôles d’évaluation le nom d’une personne en regard de chacune des évaluations. Ces lois contiennent des prescriptions concernant les personnes dont les noms doivent être ainsi portés aux rôles.

Sur ce point, comme sur bien d’autres, les dispositions de nos lois (Code Municipal, Loi des Cités et Villes et chartes spéciales des municipalités) sont divergentes. De plus, l’imprécision des termes et l’absence des dispositions couvrant nombre de cas que rencontrent les estimateurs leur créent des problèmes quasi insolubles car les règles d’interprétation sont presque inexistantes, étant donné que les tribunaux ont rarement eu l’occasion de se prononcer sur ce sujet.

Les difficultés que rencontrent les estimateurs pour déterminer les noms des personnes qui doivent être inscrits aux rôles d’évaluation originent de la complexité de bien des contrats affectant les propriétés.

En vertu de notre loi civile qui accorde une liberté presque illimitée dans les contrats et par suite de l’évolution résultant des conditions nouvelles qui se sont développées depuis plusieurs années, une multitude de conventions sont intervenues qui ont pour effet de morceler entre des personnes différentes le faisceau de droits que représente le droit absolu de propriété.

De plus, il arrive fréquemment que les immeubles sont eux-mêmes fractionnés en un certain nombre de parties plus ou moins distinctes.

En somme, à cause de la variété et de la complexité de certains cas, à cause des connaissances légales approfondies qui sont exigées de l’estimateur et du temps considérable que la solution réclame, nous croyons qu’il serait opportun de définir de façon précise et uniforme les règles sur lesquelles l’estimateur doit se guider en pareils cas.

Il y aurait avantage à ce que l’évaluation de tout immeuble soit inscrite au nom du propriétaire en titre du fonds sans égard aux conventions particulières ayant pour effet soit de morceler le tout, soit de fractionner des immeubles, laissant ainsi au propriétaire du fonds le soin de faire lui-même la répartition entre les autres personnes pouvant y être tenues quant au remboursement des taxes qu’il aura payées comme conséquence de l’inscription de son nom aux rôles d’évaluation.

Cette règle, évidemment, ne s’appliquerait pas aux biens des compagnies d’utilités publiques, tels que poteaux, pylônes, fils, conduits, etc. établis sur des terrains publics ou même sur des terrains privés en vertu de servitudes. Ces biens seraient inscrits au rôle aux noms de ces compagnies.

6. Clarifier les dispositions concernant la valeur locative annuelle.

Le terme de «valeur locative annuelle » fait l’objet de plusieurs interprétations différentes. Il serait sans doute avantageux de préciser la portée de ce terme pour éliminer pareille diversité.

La définition qui nous paraît la plus acceptable et que nous souhaiterions voir inscrite dans la loi est la suivante: la valeur locative annuelle d’une propriété, d’un local ou d’un logis est le montant en argent qu’on peut raisonnablement recevoir en échange du droit d’occupation et d’usage des lieux pendant un an, ou le montant que devrait verser annuellement un locataire pour permettre au propriétaire d’effectuer sans perte les déboursés suivants: intérêt sur le capital équivalent à la valeur réelle de l’immeuble, taxes municipales et scolaires, frais d’administration, d’entretien, d’assurance et d’amortissement de l’immeuble.

Une attention particulière devrait être apportée aux dispositions légales concernant la valeur locative annuelle de façon qu’elles soient compatibles avec celles se rapportant à l’évaluation foncière.

7. Sur le problème de l’évaluation des fermes.

Ce problème de l’évaluation des fermes dont il est fortement question dans les milieux agricoles repose sur une confusion d’idées. Il s’agit là en vérité bien plus d’un problème de taxation que d’un problème d’évaluation.

De façon générale, nous pouvons dire que l’évaluation des immeubles en milieu rural peut et devrait se faire de la même façon que celle du milieu urbain. Nous nous limiterons à vous soumettre quelques remarques concernant l’évaluation et la taxation des fermes.

Les principes d’évaluation reconnus permettent tout aussi bien d’obtenir la valeur réelle d’une ferme que d’une usine. Les modalités différeront mais si la valeur réelle doit servir de base à la répartition du fardeau des taxes, toute méthode spéciale ou directive particulière de la loi viendra fausser cette juste répartition. Si toutefois le législateur juge que le cultivateur, pour des raisons sociales et économiques, ne doit pas défrayer le coût des impôts en proportion de la valeur de ses immeubles, nous suggérons fortement que cet allègement d’impôt lui soit accordé au niveau de la taxation et non à celui de l’évaluation.

Toute limitation arbitraire de l’évaluation (telle que prescrite par les lois actuelles, a pour effet de ne pas répartir équitablement parmi les cultivateurs et selon la véritable valeur de leurs fermes le dégrèvement d’impôt que la loi a pour but de leur accorder.

Il nous paraît ni raisonnable ni équitable de conserver une disposition semblable à celle qui, présentement, détermine que l’évaluation des terres en culture ne doit pas excéder $100 l’arpent et que cette évaluation inclut les bâtisses. Elle favorise les cultivateurs riches et généralement tous ceux dont la valeur réelle de leurs fermes excède ce taux et confère alors un privilège d’importance inégale puisque les meilleures fermes sont plus favorisées que les autres. Par ailleurs, elle n’est d’aucun secours aux propriétaires de fermes pauvres, c’est-à-dire de celles dont la valeur réelle est de $100 l’arpent ou moins.

Toutefois, le cas des fermes situées près des grands centres, dont la vocation est agricole pour le présent mais avec un potentiel d’utilisation urbaine mérite une attention particulière.

Ces terres se vendent à des prix généralement beaucoup plus élevés que leur valeur comme ferme, en raison des possibilités qu’elles ont, à plus ou moins longue échéance, d’être utilisées au profit des lotissements pour des constructions industrielles ou résidentielles.

Le problème est alors de savoir si ces terres doivent être évaluées comme fermes ou selon la valeur beaucoup plus élevée que révèlent les ventes récentes d’immeubles semblables du voisinage. Nous sommes d’opinion que cette dernière valeur soit utilisée puisqu’elle n’est autre que la valeur réelle.

Toutefois, nous suggérons d’adopter pour les fermes placées dans ces conditions la méthode dite des paiements de taxes différées. Déjà dans notre province une telle méthode est admise à l’égard des terrains de golf ainsi qu’en témoignent les dispositions de l’article 522A de la Loi des Cités et Villes.

Cette méthode consiste à différer le prélèvement des taxes sur le surplus de valeur que représente la différence entre la valeur d’une ferme en tant qu’exploitation agricole et sa valeur réelle sur le marché immobilier en raison des potentialités qu’elle peut offrir pour fins de lotissements ou autres. La portion des taxes ainsi différée devient exigible lorsque disparait le caractère agricole de la ferme.

Nous voyons dans le rapport de la «Commission royale du Manitoba sur l’organisation et les finances des gouvernements locaux» une recommandation au même effet devant s’appliquer aux petites propriétés et aux fermes. Nous reproduisons plus bas le texte de cette recommandation mais nous tenons à faire cette réserve que nous n’acceptons l’adoption de pareil traitement qu’à l’égard des fermes.

Voici l’extrait du rapport de cette commission manitobaine traitant du sujet:

« DEFERRED PAYMENT. We agree that municipalities should have and use the power to defer payment of the increased portion of real property tax on small homes where the increase was caused by a rapid rise in rateable value; provided that the owner resides in the house and would otherwise be forced to vacate because of lack of income or assets other than the residence, and provided that the deferred taxes and interest can be fully secured by a first charge on the property and will become due upon the death of the owner, or sale of the property or any part thereof, whichever happens first.

"We would not object to deferment on similar terms of the increased taxes of farmers whose lands, affected by urban growth, are increasing in value so as to make farm use of the uneconomic, provided that deferment is only for such time as they reside upon and continue to farm all of their lands without sale of any part. »

D’autres remarques concernant l’évaluation en milieu rural ainsi que l’exposé d’une méthode d’évaluation des fermes sont exposés dans une étude préparée sous la direction de M. Alonzo Malouin et publiée comme appendice IV du présent rapport.

8. Suggestions sur d’autres prescriptions utiles à inscrire dans la loi.

Au sujet des autres dispositions que devrait contenir la loi dont nous préconisons l’adoption, nous voulons souligner quelques points sur lesquels il serait utile autant qu’avantageux d’apporter des précisions et de prescrire une procédure qui réponde mieux à nos besoins et qui soit en même temps uniforme.

a) Statut des estimateurs.

La qualité des évaluations dépend pour une bonne part de la compétence des estimateurs et des conditions dans lesquelles ils exercent leurs fonctions.

Lorsque l’estimateur exerce ses fonctions propres, il remplit alors un rôle semi-judiciaire. Les tribunaux ont reconnu ce fait. Un rôle de cette nature requiert un degré raisonnable d’indépendance. Il serait opportun de consacrer dans la loi ce statut d’indépendance. Pour la même raison, il serait opportun d’étendre à tous les estimateurs permanents la portée de l’article 106a de la loi des Cités et Villes (adoptée à la dernière session de la législature) qui rend applicables aux estimateurs les dispositions de l’article 69 de la même loi. Ce texte de loi met l’estimateur à l’abri d’une destitution injustifiée en lui donnant un recours auprès de la Commission municipale.

À notre avis, un estimateur compétent peut procéder seul à faire l’évaluation. La disposition de la loi exigeant qu’il y ait trois estimateurs travaillant ensemble n’a plus sa raison d’être.

Pour assurer que les principes et techniques employés soient uniformes, il serait bon, dans le cas où plus d’un estimateur sont en fonction dans un même territoire que l’un d’eux exerce l’autorité comme chef estimateur, les autres devenant alors ses assistants.

Si au lieu d’avoir un estimateur permanent, on préfère confier à une firme indépendante d’estimateurs le soin de confectionner les rôles, il serait alors à propos que le contrat à cet effet reste en vigueur pour la durée du rôle. Il arrive souvent que de tels contrats sont faits pour une durée qui ne coïncide pas avec la période pendant laquelle le rôle est en vigueur. Notre suggestion est destinée à remédier à une telle situation qui nous semble anormale et au détriment de l’intérêt public.

b) L’année fiscale devrait être la même pour toutes les corporations scolaires et municipales, ce qui favoriserait un meilleur contrôle par la province.

c) Tous les rôles d’évaluation devraient entrer en vigueur à la même date.

Les rôles devraient être d’une durée maximum de trois ans, avec option pour une municipalité qui le désire ou dont le développement le justifie, de refaire son rôle annuellement.

d) Les stipulations concernant les immeubles modifiés et les bâtisses terminées après le dépôt d’un rôle devraient être simplifiées et uniformisées.

Il nous semble raisonnable de suggérer que la loi accorde à l’estimateur un délai suffisant pour faire l’évaluation d’un immeuble modifié (par suite d’améliorations, agrandissements, démolitions, etc.) et pour la porter au rôle. A notre avis, on devrait allouer un délai de douze mois afin que l’estimateur ait le temps de se procurer les renseignements et détails techniques lui permettant de faire une évaluation sérieuse, en connaissance de cause. Si un délai de cet ordre ne s’impose pas pour l’évaluation de bâtisses ordinaires, il est encore assez limité pour les bâtisses importantes ou présentant un caractère spécial.

De même la loi devrait accorder un délai suffisant à l’estimateur pour évaluer les nouveaux bâtiments. Il faudrait donc modifier en ce sens la loi actuelle qui exige, lors du dépôt d’un rôle, d’y inscrire la valeur d’un immeuble terminé la veille. Cette exigence force l’estimateur à inscrire une valeur faite hâtivement, sans les renseignements nécessaires, et partant, arbitraire et d’une approximation plus ou moins éloignée de la réalité. Une telle évaluation étant en vigueur durant trois ans, cela aggrave encore la situation.

e) Contenu du rôle d’évaluation.

Les lois actuelles diffèrent entre elles quant aux détails que doit contenir le rôle d’évaluation. L’examen de ces lois démontre qu’elles exigent d’insérer aux rôles des détails qui paraissent inutiles alors que, par contre, d’autres renseignements utiles ne sont pas requis.

Il serait donc opportun que ce sujet fasse l’objet d’une étude à l’occasion de la nouvelle loi tant pour uniformiser les prescriptions sur le contenu du rôle que pour réviser les divers détails devant y être inscrits.

f) Pourvoir au paiement des taxes en plusieurs versements.

Depuis quelques années déjà, des états américains ont adopté un régime selon lequel les contribuables sont tenus d’acquitter leurs taxes par versements mensuels ou trimestriels.

C’est une coutume établie que les institutions de prêts hypothécaires exigent des emprunteurs qu’ils leur remettent chaque mois un douzième du montant des taxes annuelles.

Les contribuables, dans une très large majorité, préféreraient acquitter leurs taxes au moyen de versements fractionnaires, selon le rythme de leurs revenus, plutôt que de réunir dans un délai relativement court le montant entier des taxes annuelles.

Bien que les frais que les municipalités auraient à encourir pour la perception des taxes subiraient une légère augmentation, une telle méthode devrait vraisemblablement favoriser un plus haut pourcentage de perception. Il est bien possible aussi que les rentrées de taxes, à intervalles réguliers procureraient des fonds durant tout le cours de l’année plu tôt qu’à la fin. D’où une économie sur les emprunts en anticipation des revenus de l’année et possiblement aussi sur le service de la dette obligataire.

Présentement, la loi qui constitue le chapitre 210 des Statuts Refondus de 1941 autorise toute corporation municipale ou scolaire à décréter que les taxes seront exigibles en versements égaux semi-annuels ou trimestriels.

Nous croyons que la loi devrait permettre aussi le paiement des taxes par versements mensuels.

Nous sommes également d’avis que les corporations municipales et scolaires devraient se prévaloir de cette loi en raison des avantages qu’elle présente aussi bien pour les contribuables que pour les municipalités.

9. Groupement des petites municipalités pour fins d’évaluation.

L’application d’une loi d’évaluation exige un personnel compétent, possédant une connaissance raisonnable de la loi et des principes et techniques reconnus en pareille matière. Ces qualifications ne peuvent se trouver réunies que chez ceux qui exercent les fonctions d’estimateur de façon continue.

Des quelque 1,700 municipalités que l’on trouve dans cette province, la très grande majorité ne sont pas en état de se procurer les services d’un estimateur permanent. D’ailleurs, leurs besoins ne le requièrent pas.

Dans la seconde partie de nos recommandations, nous proposons que la province soit divisée en vastes régions pour fins d’évaluation. Il faudrait qu’à l’intérieur de chaque région on n’ait pas une centaine, ou plus, de municipalités minuscules. Au contraire, nous pensons qu’il serait raisonnable et avantageux de grouper plusieurs municipalités, là où cela peut se faire, de façon à constituer un district. Ainsi, il deviendrait possible pour chaque district d’avoir un personnel qualifié et permanent pour fins d’évaluation.

10. Traitement des contestations d’évaluation.

Nous exposerons dans le chapitre suivant les moyens par lesquels les contribuables pourraient contester les évaluations qui les concernent ainsi que les recours en appel pour chacune des parties. Des dispositions couvrant ce sujet devraient être incluses dans la loi.

11. Constituer un organisme de régie chargé de veiller à l’application de la loi.

Une loi d’évaluation comme celle que nous recommandons ne peut pas atteindre son but si l’obligation de l’appliquer est laissée au jugement de chaque individu.

Aussi est-il indispensable pour assurer l’application intégrale de la loi et pour obtenir des résultats qui reflètent l’uniformité et l’équité des estimations, de constituer une régie provinciale des estimations pour agir comme organisme de direction, de surveillance et de contrôle en toutes matières se rapportant à la loi.

Nous ferons connaître nos vues dans le chapitre suivant sur la structure, les fonctions et les pouvoirs que devrait avoir un tel organisme pour remplir efficacement son rôle.

CRÉATION D’UN ORGANISME DE RÉGIE (pp. 43 à 66 du rapport original)

Il est reconnu que les rôles d’évaluation municipale dans la province sont, en général, de qualité assez pauvre. Sauf de rares exceptions, ils témoignent d’un manque d’uniformité et d’une ignorance des prescriptions de la loi. Des constatations ont permis d’établir que le niveau des évaluations s’échelonne entre 10% et 100% et que, pour la majorité des municipalités, le niveau est inférieur à 50% de la valeur réelle. À l’intérieur même des municipalités, la procédure arbitraire dont on se sert, non établie selon des principes logiques et des données réalistes, se traduit par un manque d’uniformité flagrant.

L’adoption d’une loi unique, contenant des dispositions plus précises, n’aurait pas pour effet d’améliorer sensiblement à elle seule, la situation présente. On ne saurait s’attendre qu’une loi nouvelle sera mieux observée que les lois actuelles à moins que le gouvernement provincial se charge, par l’intermédiaire d’un organisme approprié, d’assurer l’application intégrale de la loi. La création d’une régie provinciale des estimations, nantie de vastes pouvoirs de direction, de contrôle et de surveillance quant à l’application de la loi et pourvue des moyens nécessaires pour exercer son rôle efficacement, nous apparaît comme une solution d’une indispensable nécessité.

Nous suggérons donc qu’une telle régie soit créée le plus tôt possible. Elle pourra alors et par étapes successives mettre sur pied l’organisation dont elle aura besoin pour exercer son rôle. Cette phase préliminaire pourra exiger un temps plus ou moins long selon les moyens qui seront mis à sa disposition. Il serait souhaitable que cette phase s’accomplisse aussi rapidement que possible.

Pour les fins de cette régie, il serait opportun, à notre avis, de diviser la province par régions économiques. La vaste étendue de la province et la diversité des conditions existant dans chaque région justifient amplement cette décentralisation. Le nombre des régions devrait être limité à une dizaine de façon à correspondre aux territoires formant chacune des régions économiques de la province.

Nous exposerons ci-après quels pourraient être, selon nous, la structure, les fonctions et les pouvoirs d’une telle régie. Nous ajouterons quelques notes sur les dépenses probables que pourrait requérir son fonctionnement.

I - STRUCTURE DE LA RÉGIE

Plusieurs provinces canadiennes et la plupart des états américains ont créé des organismes responsables du contrôle et de l’uniformisation des évaluations foncières. De l’expérience acquise en ces milieux, se dégage la conclusion que la formule la plus efficace comme la plus pratique consiste à confier à une seule personne les pouvoirs de direction centrale de l’organisme. Nous suggérons donc que la régie soit dirigée par un seul commissaire.

Il ne fait aucun doute que le succès d’une telle organisation dépend non seulement de la personnalité, de la compétence administrative et technique, de l’intégrité et de la liberté d’action du Commissaire, mais aussi de l’assistance sincère et efficace qui devra lui être assurée par les personnes qualifiées qu’il aura choisies pour lui permettre de réaliser l’énorme tâche qui lui incombera.

Nous insistons sur la liberté d’action que doit avoir le Commissaire parce que nous croyons essentiel, pour bien remplir son rôle, de lui accorder l’indépendance la plus complète en toutes matières se rapportant à ses fonctions propres.

Nous désirons nous abstenir d’émettre une opinion sur le nombre de personnes qui, à titre d’adjoints ou d’assistants, devraient composer le noyau exécutif de cette régie. Il est préférable, croyons-nous, de laisser au Commissaire, à la lumière des circonstances et au fur et à mesure des besoins, le soin de décider ce qu’il jugera nécessaire.

Les fonctions de cet organisme, telles que décrites plus loin, seraient de nature administrative et de nature semi-judiciaire. Il y aurait donc lieu d’établir deux divisions distinctes chargées d’exercer ces fonctions.

La division administrative pourrait comprendre quatre services principaux, savoir:

1.    un service d’étude, de statistiques et de recherches;

2.    un service de contrôle et de vérification;

3.    un service d’aide aux municipalités, comtés ou régions aux prises avec des problèmes difficiles;

4.    un service d’éducation et de publicité pour la formation d’estimateurs compétents et pour renseigner le public sur la nature de l’évaluation et sur le rôle de l’estimateur.

La division semi-judiciaire, que nous appellerons la division de révision des estimations, aurait pour tâche de surveiller les opérations des comités régionaux de révision et d’exercer la fonction de tribunal d’appel en matière d’évaluation. Il serait souhaitable que ses décisions comme tribunal soient finales, sauf sur les questions de droit.

Les pouvoirs de la régie dans chacune des régions seraient confiés à un directeur régional. Ainsi ce directeur aurait la responsabilité du contrôle des évaluations de sa région, de l’aide, de l’information et de l’éducation des municipalités de sa région et ce, par l’entremise d’un personnel d’estimateurs qualifiés, sous son contrôle.

II - FONCTIONS DE LA RÉGIE

Les fonctions de cette régie seraient les suivantes:

1.    Constater le niveau et la qualité des rôles d’évaluation et établir des indices ou facteurs d’uniformisation.

2.    Établir les normes suivant lesquelles les rôles d’évaluation seront faits.

3.    Contrôler la qualité des rôles.

4.    Organiser un programme d’éducation en vue de préparer un personnel compétent au niveau local.

5.    Participer à la confection des rôles par le moyen d’officiers régionaux.

6.    Entendre les contestations d’évaluations et les actions en cassation de rôles.

7.    Fournir au gouvernement de la province toutes les statistiques sur le développement, la population, le marché de l’immeuble etc., qui sont indispensables à une bonne administration.

1. Constater le niveau et la qualité des rôles d’évaluation et établir des indices ou facteurs d’uniformisation

Il faut bien se rendre à l’évidence qu’il s’écoulera plusieurs années avant que chacune des 1700 municipalités de la province ait un rôle d’évaluation acceptable. Toutefois, devant les projets immédiats de l’administration (péréquation, éducation, etc.), il est indispensable que des mesures soient prises immédiatement afin d’obtenir les données, du moins approximatives, nécessaires à ces projets.

Nous attirons l’attention de votre Commission sur la méthode actuellement employée par la Corporation de Montréal Métropolitain pour établir les facteurs d’uniformisation des rôles. Chacune des municipalités doit fournir au coordonnateur des évaluations de la Corporation les renseignements techniques et statistiques qu’il requiert. Ces renseignements se résument en général aux suivants:

a)     L’évaluation totale du rôle, et séparément l’évaluation globale des terrains, des bâtisses, des immeubles imposables et exempts, des terres en culture, des terrains vacants, des immeubles industriels et des immeubles commerciaux;

b)    La méthode utilisée pour établir les évaluations;

c)     Une liste des propriétés vendues au cours de la dernière année avec indication des prix de vente et des évaluations de ces propriétés.

Il est évident que tout estimateur municipal, désireux de remplir sa tâche convenablement, doit réunir ces renseignements dont la connaissance lui est indispensable.

Une étude judicieuse de ces données par un personnel qualifié permet d’établir avec une précision raisonnable, dans la majorité des cas, le niveau général d’un rôle d’évaluation par rapport à la valeur réelle.

La qualité des résultats obtenus à la Corporation, de même que le peu de contestations reçues durant les six dernières années, nous incitent à recommander que cette méthode soit utilisée comme moyen transitoire vers une uniformisation générale des rôles. Cette façon de procéder a d’ailleurs apporté d’excellents résultats dans la région métropolitaine. En effet, la publication des indices d’uniformisation a favorisé d’une façon évidente la tendance à une meilleure évaluation, plus près de la valeur réelle.

Nous ne sommes pas sans constater que la tâche d’uniformiser 1700 rôles se compare difficilement à celle de la région métropolitaine qui ne groupe que 30 cités et villes.

Pour faciliter ce travail, nous recommandons que la Régie obtienne sans frais directement des bureaux d’enregistrement les renseignements relatifs aux ventes et autres mutations de propriétés, de la manière que la Régie pourra préciser. Une telle disposition complètera celle qui existe déjà à l’article 6, chapitre 215, S.R.Q., 1941.

Il y aurait lieu d’étudier, de plus, les possibilités qu’offrent les machines électroniques modernes qui constituent l’outil par excellence pour le traitement, l’analyse et la classification des données de ce genre.

2. Établir les normes suivant lesquelles les rôles d’évaluation seront faits

Cette tâche sera sûrement la plus importante de la Régie. C’est en effet la première étape vers la normalisation des rôles. Sa première tâche sera de faire une analyse détaillée des ventes. De cette étude, elle établira les principes et méthodes qui deviendront les normes suivant lesquelles les rôles d’évaluation devront être faits. Il ne faudrait pas toutefois s’attendre à ce qu’elle fournisse un outil universel, s’appliquant tout aussi bien au milieu rural qu’à la grande cité. Un manuel d’estimation, donnant des formules rigides, soit au pied carré ou au pied cube, avec ou sans correction, n’est pas une solution recommandable, car il constitue en général un compromis inacceptable à cause des différences notables qui existent entre les diverses régions. En effet, il en résulterait une surévaluation des immeubles dans les régions pauvres et une sous évaluation dans les régions économiquement favorisées.

La valeur d’une propriété n’est pas facile à établir. L’évaluateur ne peut emprunter les formules utilisées ailleurs pour les appliquer à sa municipalité. Il doit tenir compte du marché, de la qualité de la construction, du coût de la main d’œuvre locale, de la qualité du sol et de la proximité des marchés dans le cas des fermes, etc.

C’est pourquoi la Régie devra établir les principes et méthodes à être utilisées et elle devra, par ses bureaux régionaux, voir à l’application judicieuse de ces normes au niveau local. Elle apportera une attention particulière aux normes visant les utilités publiques, ressources naturelles, etc. Nous recommandons, toutefois, que l’évaluation de ce genre de propriété continue de se faire au niveau local. Nous croyons préférable de faire porter toute l’activité de la Régie à un rôle de direction, de contrôle, de surveillance et d’assistance.

3. Contrôler la qualité des rôles d’évaluation

Pour remplir cette tâche, la Régie éprouvera bien des difficultés durant ses premières années d’existence. La très grande majorité des rôles, comme nous le disions au début, ne reflètent pas la valeur réelle et sont caractérisés par une absence de procédés logiques dans leur confection. Par ailleurs, la pénurie de personnel qualifié ne permet pas d’apporter un remède immédiat à cette situation.

Nous soulignons plus loin l’urgente nécessité d’obtenir le plus tôt possible le personnel voulu au moyen d’un programme d’éducation. C’est assurément ce qui presse le plus car il est bien évident que la qualité des rôles ne s’améliorera qu’au fur et à mesure qu’un tel personnel chargé de leur confection sera disponible.

La Régie pourrait prendre dès le début certaines initiatives pour favoriser l’amélioration de la qualité des rôles. Avec les renseignements, statistiques et indices quant au degré d’uniformité des rôles dont elle disposerait, elle serait en état de découvrir quels sont les rôles les plus mal faits.

Elle pourrait s’occuper de ces cas, selon le rythme où elle pourra obtenir du personnel qualifié, pour obliger les municipalités concernées de refaire leur rôle d’évaluation selon les normes fixées par la Régie. Ainsi elle obtiendrait progressivement une amélioration de la situation.

Si les moyens mis à la disposition de la Régie sont convenables et pourvu que la formation du personnel se poursuive en s’accentuant, nous croyons raisonnable d’estimer à dix ans la période requise pour étendre le programme de normalisation exposé ci-haut à toute la province.

La mise en œuvre d’un tel programme ne devrait pas empêcher la Régie de procéder à l’uniformisation quant aux autres municipalités au moyen des indices de correction sur les évaluations globales pour ainsi déterminer la valeur réelle des immeubles dans chacune des municipalités de la province.

4. Organiser un programme d’éducation en vue de préparer un personnel compétent au niveau local

Même à la faveur d’un regroupement de certaines municipalités, il y a lieu de s’attendre à ce que plus de 1000 estimateurs compétents soient requis d’ici une dizaine d’années. Nous ne croyons pas qu’une telle quantité d’hommes compétents deviennent disponibles durant ce laps de temps, à moins qu’un programme intense d’éducation soit entrepris.

La période de temps qu’exigera l’élaboration du système que nous proposons permettra de former ces estimateurs. Nous croyons que la Régie devrait travailler de concert avec nos universités et autres institutions d’enseignement pour favoriser et accélérer la formation d’estimateurs qualifiés. Elle devrait exercer un contrôle sur les organismes qui dispensent cet enseignement et sur l’octroi de certificats de compétence en cette matière. Éventuellement, de tels certificats devraient être requis de tout estimateur municipal.

Depuis cinq ans déjà, notre association organise chaque année, par l’intermédiaire d’un comité d’éducation qui se nomme l’Institut des Estimateurs Municipaux du Québec, une série de cours en estimation foncière pour fins municipales et scolaires. Le grand nombre de ceux qui suivent ces cours et le vif intérêt qu’ils y apportent sont vraiment encourageants.

Nous avons ainsi procuré des connaissances de base à quelque 300 estimateurs. Nous avons été encouragés dans cette œuvre par l’appui constant du Ministre des Affaires Municipales qui nous accorde chaque année une subvention destinée à défrayer les dépenses de cette école et par la direction de l’École Polytechnique de Montréal qui consent à placer ces cours dans son service de l’extension de l’enseignement.

Pour accroître la portée de notre action dans ce domaine, notre Institut a organisé cette année un programme d’accréditation par lequel nous offrons à ceux qui ont suivi les trois séries de nos cours, l’occasion de subir des examens en vue d’obtenir un certificat de compétence en évaluation foncière. Nous tenons à ce que ces examens témoignent d’une compétence sérieuse afin que ceux qui les auront réussis forment le noyau initial de la profession. Nous ajoutons en appendice V les exigences requises pour obtenir cette accréditation.

Notre Association est toute disposée à collaborer au succès des initiatives que le gouvernement provincial ou la Régie voudra prendre dans ce domaine.

5. Participer à la confection des rôles par l’entremise de ses officiers régionaux

La participation que fourniraient les représentants régionaux de la Régie à la confection des rôles d’évaluation pourrait prendre les formes suivantes:

a)     donner des renseignements aux estimateurs locaux sur l’interprétation et l’application des directives générales;

b)    aider les estimateurs locaux à faire l’évaluation des immeubles présentant des difficultés hors de l’ordinaire: complexes industriels, biens des utilités publiques, machineries spéciales et autres cas semblables;

c)     instruire les estimateurs locaux sur les divers sujets en rapport avec leurs fonctions par le moyen de rencontres, conférences et cours.

Il serait probablement convenable que les municipalités à qui la Régie fournirait de l’aide technique et qui, en somme, obtiendraient ainsi un avantage évident, soient appelées à contribuer, selon des barèmes que la Régie pourrait établir, aux frais occasionnés à celle-ci par cette aide.

6. Entendre les contestations d’évaluation et les actions en cassation des rôles

La tâche d’entendre et de décider les plaintes contre les évaluations ainsi que les actions en vue d’annuler les rôles devraient être confiée à la Régie. On supprimerait ainsi le droit qu’ont actuellement les conseils municipaux de réviser les rôles.

Nous exposons ci-dessous les principales modalités d’une procédure pour l’audition des plaintes, laquelle permettrait un traitement équitable pour les contribuables en même temps qu’elle favoriserait la réalisation du programme d’ensemble.

a)     Toute plainte devrait être faite par écrit et produite, dans le délai fixé, au bureau du secrétaire -trésorier de la municipalité ou au bureau de l’estimateur si un tel bureau existe en permanence,

b)    La plainte serait entendue, comme mesure préliminaire, par un réviseur nommé par le directeur régional de la Régie, lequel rendrait une décision après audition des parties.

c)     sur avis du plaignant ou de l’estimateur que la décision n’est pas acceptée, le réviseur devrait alors transmettre la plainte au comité de révision régional.

d)    Ce comité de révision serait composé de trois membres nommés par le directeur régional parmi les estimateurs faisant partie du personnel du bureau régional. Cependant, pour les causes avec avocat, l’un des membres du comité devrait être un membre du Barreau, faisant partie du personnel de la régie provinciale.

e)     Le comité régional procéderait à l’audition des parties et serait tenu de rendre sa décision par écrit.

f)      Chacune des parties (contribuable ou municipalité) aurait droit d’appel de la décision du comité régional devant le bureau de révision provincial.

g)     Ce bureau serait composé de trois membres, dont l’un d’eux serait avocat. Ils occuperaient leurs postes de façon permanente.

h)    Ce bureau aurait le pouvoir, tout comme les comités régionaux, d’entendre témoins et experts et de refaire l’évaluation de l’immeuble concerné.

i)      De plus, un conseil municipal aurait le droit de contester devant ce bureau provincial un rôle d’évaluation refait par la Régie; il aurait également le droit de contester l’indice d’uniformisation décrété par la Régie.

j)      Le bureau provincial devrait avoir droit de décider du paiement des frais encourus par l’audition.

7. Fournir au gouvernement provincial les renseignements obtenus au cours de ses opérations

En plus de servir à ses propres fins, les renseignements que la Régie obtiendra dans le cours de ses opérations seront sûrement très utiles à plusieurs autres organismes gouvernementaux.

La Régie pourra servir à tout recensement de population soit partiel, soit à l’échelle provinciale, et principalement fournir des états montrant les valeurs immobilières dans la province, par région, par catégorie, par dénomination religieuse, etc.

Il est facile de constater que ces nombreux renseignements d’ordre sociaux et économiques seraient certes utiles à des organismes comme les ministères de l’éducation, de l’industrie et du commerce, des finances et aux municipalités et commissions scolaires.

III - POUVOIRS DE LA RÉGIE

Nous avons apporté une attention particulière aux différentes études qui ont été publiées en matière d’uniformisation et aux multiples tentatives faites dans d’autres provinces et dans plusieurs états américains. De cette analyse et de par le succès relatif des différentes formules utilisées ailleurs, nous en sommes venus à la conclusion que l’organisme que nous préconisons doit avoir une latitude d’action et des pouvoirs très étendus. Nous avons la conviction que la réussite de ce vaste projet dépendra de l’autorité dont la Régie sera investie pour imposer des critères identiques en matière d’évaluation à toutes les municipalités.

Dans ce but, nous jugeons essentiel que la Régie ait les pouvoirs suivants:

1.    D’obtenir sans frais de chaque municipalité, corporation scolaire, conseil de comté ou autre organisme semblable tous les renseignements qu’elle juge utile à l’accomplissement de ses fonctions.

2.    D’avoir libre accès à tous les plans, registres, rôles et autres documents qui font partie des archives des municipalités et le droit à ces fins de requérir les services de tout officier ou employé de ces corporations.

3.    De visiter et examiner tout immeuble et d’obliger les propriétaires, locataires ou occupants à fournir tous les renseignements que la Régie juge utiles.

4.    D’ordonner à toute municipalité de faire, sous la surveillance et selon les directives de la Régie, une réévaluation de tous les immeubles ou de certains immeubles seulement compris dans le territoire de la municipalité.

5.    De pourvoir à ce que le nouveau rôle, ou partie du rôle, ainsi confectionné soit sujet aux mêmes formalités et ait les même s effets qu’un rôle confectionné en vertu de la loi générale.

6.    De faire assumer de façon qu’elle détermine les frais d’une telle réévaluation, par la ou les municipalités concernées.

7.    De préparer et d’émettre des directives concernant les principes et les méthodes d’estimation qui devront s’appliquer dans la confection des rôles d’évaluation des municipalités, y compris les territoires non organisés, en vue d’assurer l’uniformité dans le niveau de l’évaluation à travers la province.

8.    De diriger et contrôler les locaux dans l’application des directives émises.

9.    De s’adjoindre tout le personnel requis pour l’accomplissement de ses fonctions.

En somme, la Régie devrait posséder tous les pouvoirs nécessaires pour atteindre son but, celui d’assurer le respect de l’évaluation à la valeur réelle partout.

IV - PRÉVISIONS BUDGÉTAIRES

Le fonctionnement de la Régie des estimations dont nous recommandons l’établissement entraînera des déboursés dont il convient sans doute d’estimer l’importance. Vous comprendrez aisément que les données pouvant servir de base à des prévisions de dépenses n’ont rien de précis. Nous essaierons de dégager les éléments et facteurs pouvant donner une idée approximative de l’ordre de grandeur des dépenses possibles.

Au cours de notre exposé, nous avons dit que l’établissement d’une telle régie devra, pour les raisons données, procéder par étapes pour atteindre sa forme et ses structures définitives.

À compter de sa création, nous estimons à cinq ans la période qui sera probablement nécessaire pour atteindre cet état de développement.

Il est à prévoir que durant la première année d’existence de cet organisme les dépenses nécessaires comprendront les traitements du commissaire et de ses adjoints immédiats et les salaires d’un personnel de bureau plutôt restreint. À ces dépenses pourront s’ajouter les émoluments d’experts chargés de la révision des lois et d’autres travaux de recherches et d’études.

Les dépenses de la Régie pour cette première année seraient, à notre avis, de l’ordre de $150,000.

Durant les quatre années qui suivront, les dépenses devraient raisonnablement augmenter progressivement selon le rythme avec lequel la Régie pourra recruter le personnel qualifié dont elle aura besoin pour organiser ses services et mettre en place ses structures régionales.

Après cinq ans, la Régie devrait avoir atteint son stade de développement normal, c’est-à-dire posséder les structures et exercer les fonctions et pouvoirs que nous avons suggérés. A compter de cette époque, nous estimons que ses dépenses annuelles seront de l’ordre de $1,500,000, dont environ $300,000 seront affectés au bureau central de la Régie et environ $1,200,000 pour le fonctionnement des dix bureaux régionaux.

Voici quelques explications concernant ces montants. Au bureau central de la Régie, le Commissaire devrait avoir, pour l’assister, un groupe d’officiers hautement qualifiés. Ses devoirs et responsabilités dans les domaines techniques, légaux et éducatifs l’exigeront. Pour obtenir des officiers d’un tel calibre et pourvoir aux autres dépenses nécessaires, nous considérons qu’un montant annuel de $300,000 ne serait pas excessif mais tout de même suffisant.

Pour étendre son action à toute la province, nous avons suggéré que la Régie organise des bureaux régionaux dans chacune des régions économiques de la province. Cette décentralisation nécessiterait au minimum dix bureaux régionaux. Nous croyons que l’étendue de chaque région et la tâche que devra accomplir chaque bureau régional pourra requérir, en moyenne, un personnel de quinze employés dont la plupart devraient être des estimateurs qualifiés. Nous prévoyons que les dépenses annuelles de chaque bureau régional seront de l’ordre de $120,000. Le fonctionnement de dix bureaux de ce genre exigerait donc environ $1,200,000 par année.

Dans ces prévisions, nous ne tenons pas compte des possibilités pour la Régie de recouvrer des municipalités une partie des dépenses à encourir pour les services qu’elle rendra et qui constitueront un avantage certain pour les municipalités concernées. Nous devons nous limiter, vu l’absence de base à toute estimation, à mentionner seulement la possibilité de recouvrer ainsi une partie des dépenses de la Régie.

Le Comité du Mémoire de l’Association des Estimateurs Municipaux du Québec

Le président                                                               les membres

________________________                                   ______________________

C. -R. Godin, ing. p., CAE.                                        Me Yvon Bock, c.r.

                                                                                   ______________________

Alonzo Malouin

 

Le 11 septembre 1964.

SOMMAIRE DES PRINCIPALES RECOMMANDATIONS (pp. 67 à 72 du rapport original)

I - GÉNÉRALES

1.    Adoption d’un système d’uniformisation qui servirait de moyen transitoire pour parvenir à la normalisation comme solution définitive.

2.    Adoption d’une loi unique qui comporterait une refonte complète des différentes lois actuelles sur l’évaluation foncière dans la province.

3.    Création d’un organisme permanent chargé d’assurer l’application intégrale de cette loi.

II - RELATIVES AUX DISPOSITIONS DE LA LOI

Une loi unique en évaluation foncière est d’urgente nécessité. Elle devrait abroger et remplacer les lois actuelles en cette matière et être adaptée aux besoins actuels dans la province. Cette loi comporterait plus particulièrement ce qui suit:

1.    Définir clairement et précisément les biens sujets à l’évaluation foncière qui devraient être les suivants:

a.     les immeubles par nature;

b.     les immeubles par destination dont le caractère immobilier peut être constaté;

c.     les machineries, moteurs et équipement, y compris les accessoires servant ou destinés à servir à des fins industrielles ou commerciales et installés pour ces fins;

d.     les catégories spéciales de biens comme ceux des compagnies de chemins de fer, des entreprises d’utilités publiques, etc.

2.    Limiter au minimum les catégories de biens devant bénéficier de l’exemption de la taxe foncière.

3.    Cesser d’accorder des exemptions, réductions ou limitations d’évaluation foncière.

4.    Conserver l’exigence d’évaluer à la valeur réelle.

5.    Exiger que la valeur réelle des immeubles exempts et imposables soit inscrite au rôle d’évaluation.

6.    Stipuler que l’évaluation de tout immeuble soit inscrite au nom du propriétaire du fonds, tout en prévoyant, cependant, le cas des biens des compagnies d’utilités publiques.

7.    Clarifier les dispositions concernant la valeur locative annuelle.

8.    Accorder au niveau de la taxation et non à celui de l’évaluation tout allègement d’impôt jugé nécessaire à l’égard des cultivateurs.

9.    Rendre applicable la méthode des paiements de taxes différées aux fermes dont la vocation est agricole mais qui possèdent un potentiel d’utilisation urbaine.

10. Consacrer dans la loi le statut d’indépendance de l’estimateur municipal.

11. Fixer une date unique pour le dépôt et la mise en vigueur des rôles d’évaluation dont la durée ne doit pas excéder trois ans.

12. Accorder un délai raisonnable pour évaluer et inscrire au rôle les immeubles modifiés et les bâtiments terminés après le dépôt d’un rôle.

13. Définir en les révisant les détails quant au contenu des rôles d’évaluation.

14. Encourager l’adoption d’un régime de paiement des taxes foncières et scolaires par versements mensuels.

15. Favoriser le groupement de plusieurs municipalités en districts en vue de rendre financièrement possible l’engagement d’un personnel qualifié permanent pour fins d’évaluation.

III - RELATIVES A LA RÉGIE PROVINCIALE DES ESTIMATIONS

La création immédiate d’une Régie provinciale des estimations est absolument indispensable pour favoriser et assurer l’application de la loi. À cette fin, il y aurait lieu de diviser la province en régions économiques et de considérer les recommandations suivantes:

A - Sa structure

1.   L’organisme central devrait être sous la direction d’un seul commissaire.

2.   Nécessité d’accorder au Commissaire l’indépendance la plus complète, le mettant ainsi à l’abri de toute influence indue dans l’accomplissement de ses fonctions.

3.   L’organisme comprendrait deux divisions, soit une division administrative et une division de révision des estimations.

4.   Les services administratifs de la Régie s’exerceraient aux niveaux provincial et régional et comporteraient:

a)     au niveau provincial: service d’étude, de recherches et de statistiques, service de contrôle et de vérification;

b)     au niveau régional: service de contrôle des évaluations, service d’aide technique et légale aux municipalités et service d’éducation et d’information.

5.   Les services semi-judiciaires de la Régie s’exerceraient aux niveaux local, régional et provincial et comporteraient la révision des évaluations à ces trois niveaux.

6.   La responsabilité de chacune des régions de la Régie serait confiée à un directeur régional.

B - Ses fonctions

1.   Constater le niveau et la qualité des rôles d’évaluation et établir des indices ou facteurs d’uniformisation.

2.   Établir, au moyen de directives, les principes et méthodes à être utilisés et, par ses bureaux régionaux, voir à l’application judicieuse de ces normes au niveau local.

3.   Contrôler et surveiller l’évaluation des biens d’utilité publique, ressources naturelles, etc., au niveau local, sous la direction du bureau régional.

4.   Contrôler la qualité des rôles et prendre les mesures nécessaires pour en favoriser l’amélioration.

5.   Organiser un programme d’éducation en vue de préparer un personnel compétent au niveau local.

6.   Contrôler tout programme d’enseignement et de certification de compétence en évaluation foncière.

7.   Participer ou assister à la confection des rôles d’évaluation par l’entremise de ses officiers régionaux.

8.   Disposer, par l’entremise de sa division de révision des estimations, des contestations d’évaluation et des actions en cassation des rôles aux niveaux local, régional et provincial.

C - Ses pouvoirs

La réussite de ce vaste projet dépendra des pouvoirs dont la Régie sera investie, à savoir:

1.  Obtenir tous les renseignements utiles à l’accomplissement de ses fonctions, par documents, visites, etc.

2.  Ordonner des réévaluations au niveau local selon des formalités qu’elle impose et en faire payer les frais par les municipalités concernées.

3.  Préparer des directives sur les principes et méthodes d’évaluation et en contrôler l’application.

En somme, la Régie devrait posséder toute l’autorité nécessaire pour atteindre son but, celui d’assurer le respect de l’évaluation à la valeur réelle partout.


 

APPENDICE I – AMENDEMENTS À LA LOI DES CITÉS ET VILLES ET AU CODE MUNICIPAL (pp. 73 à 94 du rapport original)

Le présent appendice est une revue rapide, à la lumière de l’expérience pratique dans la préparation des rôles d’évaluation de villes et de campagnes, des articles de loi touchant l’estimation foncière, qui auraient besoin d’être amendés immédiatement ou entièrement abrogés, parce qu’ils sont désuets ou contradictoires, étant basés sur les besoins d’une époque révolue.

Pour appliquer la loi, il faut d’abord la connaître. La plupart des estimateurs de petites municipalités n’ont pas à leur disposition la Loi entière des Cités et Villes, ou le Code Municipal. Ils devraient cependant être au courant de tous les articles de loi qui les concernent dans leur travail d’estimation.

Nous recommandons donc la distribution par le Ministère des Affaires Municipales à toutes les municipalités de la Province, d’une petite brochure ou d’un dépliant qui réunirait tous les articles de la Loi des Cités et Villes ou du Code Municipal, suivant les cas, traitant de l’estimation foncière et de la préparation des rôles ainsi que de leur homologation. Ce serait un premier pas vers le relèvement de l’estimation foncière.

Avant même l’organisation et la mise en marche d’un organisme de contrôle et avant la refonte générale des lois d’estimation, on pourrait immédiatement amender les lois existantes afin de les débarrasser de leurs prescriptions désuètes, ou impraticables, ou injustes.

Voici des commentaires ou des suggestions. Bien entendu, il resterait à des experts en législation à juger des implications des amendements et à en polir le texte.

Nous suggérons cependant que le Ministère des Affaires Municipales, avant la rédaction définitive des amendements qui touchent à la pratique de l’estimation foncière, consulte au besoin des estimateurs d’expérience, les plus au courant des difficultés pratiques.

LOI DES CITÉS ET VILLES

ARTICLE 106

«Le Conseil doit nommer chaque année au moins 3 estimateurs …»

Commentaire : Le nouveau Bill 41 proposé permettrait à la municipalité de nommer un seul estimateur. C’est une recommandation de la partie principale de notre mémoire. «Le Conseil fixe les émoluments des estimateurs et désigne celui qui doit agir comme président du bureau ...».

Commentaire : Comme la loi n’a jamais déterminé si le Président avait des devoirs et des prérogatives, ni s’il a un vote prépondérant, ni si en cas de discorde entre les estimateurs, c’est la majorité qui doit l’emporter, la nomination d’un président actuellement ne signifie absolument rien. Pour les municipalités qui n’auront qu’un seul estimateur, le problème sera résolu. Pour celles qui en voudront 3, il faudrait spécifier qu’en cas de désaccord, l’opinion de la majorité devrait l’emporter. Il reste la ressource de soumettre les cas en litige à la décision du Conseil ou du Bureau de Révision lors de l’homologation.

«Le Conseil détermine de quelle façon les estimateurs doivent se partager le travail …»

Commentaire : À supprimer entièrement. Néfaste et d’ailleurs peu souvent appliqué.

ARTICLE 107

«Les estimateurs peuvent dans l’accomplissement de leur devoir, requérir les services du greffier ou de toute autre personne lettrée»

Commentaire : Dans bien des cas, les greffiers ne veulent pas se mêler de l’estimation, pour diverses raisons. Le mot «requérir» semble impliquer une certaine obligation de la part du greffier d’obtempérer à la demande des estimateurs. Il y aurait peut être lieu de remplacer tout cela par : «La municipalité fournira sur demande aux estimateurs tous les renseignements dont elle dispose et qui peuvent aider ceux-ci dans l’accomplissement de leur devoir».

ARTICLE 485

«Il est du devoir des estimateurs de faire, chaque année, au temps et en la manière ordonnée par le Conseil»

Commentaire : Supprimer «en la manière ordonnée par le Conseil». Dans le deuxième paragraphe: «Le Conseil ou le Bureau de Révision doit réviser lui-même ce rôle tous les ans ...»

Commentaire : À supprimer «réviser lui-même ce rôle» Les normes des estimateurs doivent être appliquées aux révisions par ceux-ci pour la durée du rôle, «Les estimateurs font pareillement l’estimation de la valeur annuelle de ces biens ... »

Commentaire : Il y aurait lieu de définir plus clairement ce qu’est «la valeur annuelle de ces biens». Est-ce véritablement la valeur locative annuelle? Dans ce cas, il faudrait le dire. De toute façon, il faudrait expliquer ce qu’on entend par valeur annuelle ou valeur locative des biens-fonds qui, normalement, n’en ont pas dans le cours de leur utilisation, comme les usines, les bâtiments publics, les parcs, etc.

Les mots «valeur réelle» font l’objet d’une discussion dans un autre appendice.

ARTICLE 485A

«Le Conseil peut ordonner par résolution que le rôle d’évaluation sera composé de fiches ou feuilles mobiles ...»

Commentaire : Partout où il est dit «sous les initiales du Greffier», il faudrait dire d’abord «sous les initiales de l’estimateur ou d’un des estimateurs». On pourrait ajouter ensuite «ou sous les initiales du Greffier».

«Lors de la confection d’un nouveau rôle, les fiches ou feuilles mobiles auxquelles aucun changement n’est apporté peuvent en faire partie …». À modifier : «les fiches ou feuilles mobiles du rôle précédent peuvent en faire partie pourvu que la valeur du nouveau rôle et la nouvelle année soient indiquées».

Commentaire : Il peut être inutile de recommencer une fiche sur laquelle le seul changement est la nouvelle date et la nouvelle évaluation résultant d’un changement de niveau ou d’un changement de valeur au marché des propriétés ou l’équivalent.

ARTICLE 487

Deuxième paragraphe: «Si le Conseil décide ainsi, les estimateurs peuvent omettre du rôle d’estimation, …»

Commentaire : Cette omission devrait être la règle et non l’exception sur résolution du Conseil.

ARTICLE 488

«Les immeubles imposables dans la municipalité comprennent, …»

Commentaires : La distinction entre construction et usine est curieuse. On admettrait plus facilement: «les bâtiments et tous genres de constructions», impliquant par là que les murs, murailles, murs de soutènement, quais, piscines etc., sont compris dans tout genre de construction, parce que ces derniers paraissent différer des bâtiments ordinaires.

Qu’entend-on exactement par «toutes les améliorations qui ont été faites au terrain»? Est-ce que ce sont les terrassements, consolidations, clôtures, rigoles, plantations d’arbres ou d’arbustes ou de gazon, fleurs, etc. Il y aurait peut-être lieu de définir dans la loi que, pour fins d’estimation municipale, les gazons, fleurs, arbres, arbustes, haies, etc., ne sont pas imposables, même s’ils ajoutent en fait à la valeur marchande de la propriété.

Pour ce qui concerne les machineries et accessoires, n’y aurait-il pas lieu de dire «machineries, équipements industriels et accessoires»? Ne devrait-on pas distinguer entre ceux immeubles à toute fin et toujours imposables, comme fondations, bâtis, charpentes de support, etc., et machineries et équipements qui sont immeubles par destination et peuvent être exemptés de l’imposition?

À noter que dans certaines municipalités, par exemple Lachine, Montréal-Est, la machinerie occupe une proportion très importante dans le rôle d’évaluation.

ARTICLE 489

«Afin d’aider tout propriétaire qui voudra réparer ou reconstruire sa maison, …»

Commentaire : L’article serait plus conséquent s’il disait: «le Conseil pourra exclure pendant une période n’excédant pas 5 ans, de l’imposition foncière la valeur additionnelle des travaux de réparations et de reconstruction». Dans les conditions actuelles, un propriétaire exempté pour 5 ans peut bénéficier d’un traitement privilégié sur la partie non rénovée de sa maison, si le niveau général d’un rôle est changé, par exemple au bout de 3 ans.

ARTICLE 490

«Les compagnies de Chemins de Fer qui possèdent des biens-fonds, …»

Commentaire : Dans les villes où le chemin de fer passe à travers des lotissements, la valeur du terrain devrait être celle du terrain avoisinant de part et d’autre, mais sans tenir compte du surplus de valeur provenant du fait que le lotissement est fait des subdivisions puisque le terrain du chemin de fer n’est pas lui-même subdivisé et que sa forme ininterrompue ne le rend pas entièrement comparable à celle des lots à bâtir adjacents.

ARTICLE 491

Sans commentaire.

ARTICLE 492

«Toute personne imposable, …»

Commentaire : Il n’y a guère de relation aujourd’hui entre une amende de $8.00 à $20.00 et un emprisonnement d’un mois. Pour conserver la relation, l’amende devrait être augmentée; disons au moins de $20.00 à $50.00.

ARTICLE 492A

«Les estimateurs, et toute personne préposée à la confection du rôle d’évaluation, peuvent visiter, ... »

Commentaire : À discuter. On pourrait peut-être ajouter : «Si les occupants refusent de laisser visiter leur propriété pour fins d’estimation, la municipalité par l’entremise du greffier, adresse un avis par lettre enregistrée aux occupants. Sur nouveau refus, ceux-ci deviennent passibles d’une amende comme ci-haut». Prévoir que cette amende puisse être renouvelée par la suite pour chaque nouveau refus de laisser visiter. Et que la municipalité puisse prendre les mesures exécutoires appropriées.

ARTICLE 493

À modifier pour ce qui est des signatures dans le cas ou un seul estimateur est nommé par la municipalité.

ARTICLE 494

«Les estimateurs déposent au bureau du conseil ... »

Commentaire : N’y aurait-il pas lieu d’ajouter «ou au bureau du secrétaire-trésorier», car en certains cas il n’existe pas de bureau ou de salle de conseil proprement dite?

ARTICLE 495

«Dans cet intervalle, quiconque croit devoir se plaindre …»

Commentaire : Cet article devrait se retrouver tel quel dans le Code Municipal. On devrait de plus, préciser que seules les plaintes déposées dans les 30 jours spécifiés seront considérées par le Conseil ou le Bureau de Révision, suivant le cas.

ARTICLE 496

«Après l’expiration des 30 jours mentionnés en l’article 494, ... »

Commentaire : L’examen du rôle par le Conseil à sa première séance générale implique un certain délai. Aucun délai n’est prévu dans le cas de l’examen par le bureau de révision. Il y aurait peut-être lieu d’en prévoir un, n’excédant pas disons un mois.

ARTICLE 497

«Dans tous les cas, il est du devoir du Conseil de procéder, dans cette séance qu’il ajourne autant de fois qu’il est nécessaire, à la révision et à l’homologation du rôle, ... »

Commentaire : On devrait ajouter «cependant dans le cas où il n’y a pas de plainte, le Conseil pourra éviter de réviser le rôle, s’il juge que cela n’est pas nécessaire». Mêmes remarques dans le cas d’un bureau de révision.

ARTICLE 498

«Après avoir jugé les plaintes ... (2e paragraphe) … retourne le rôle d’évaluation au Conseil qui doit l’homologuer»

Commentaire : N’y aurait-il pas lieu d’ajouter «tel que révisé par le Bureau de Révision».

ARTICLE 499

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 500

N’y aurait-il pas lieu d’ajouter à la fin de l’article : «En tout temps pendant l’année en cours, le Conseil peut ordonner la déposition d’un rôle partiel d’évaluation en vertu des dispositions du présent article»? Ceci serait plus utile et plus équitable dans les municipalités qui croissent très vite.

ARTICLES 501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509, 510, 511, 512 et 513.

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 514

Y aurait-il lieu de hausser la limite de $500.00 de taxe foncière pour rendre possible un appel à la Cour du Banc du Roi?

ARTICLE 515

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 520

«Sont des biens non imposables: …»

Commentaires :

c) l’attention est attirée sur «et non possédé par elle uniquement pour en retirer un revenu». Il y a des cas d’occupation mixte, une partie de l’immeuble servant à produire des revenus; il y a également des cas de propriétés produisant des revenus pour la subsistance des occupants seulement; comme il y en a d’autres qui produisent des revenus de source purement commerciale. Il faudrait enlever l’exemption dans ces cas.

d) l’exemption des cimetières qui sont des corporations à revenus est-elle valable?

Toute la question des exemptions pourrait faire l’objet d’une nouvelle discussion et de recommandations.

ARTICLE 522

«Toute terre en culture, …»

Commentaires : L’application de cet article a donné lieu à nombre de difficultés, et cause certainement nombre d’injustices.

La limite de 15 arpents après laquelle l’évaluation ne dépasse pas $100 est absolument arbitraire. En fait, il y a de petites fermes qui sont plus productives que de grandes fermes. Il est également injuste que le propriétaire de 16 arpents soit évalué à $100 (max.) et celui de 14 arpents à la valeur réelle.

Les dispositions du Code Municipal concernant l’évaluation des parties de terre aboutissant aux rues dans les villages lesquels, pour la profondeur normale des lots à bâtir, sont évalués à la valeur réelle, devraient également s’appliquer, et à plus forte raison, dans les municipalités régies par la Loi des Cités et Villes.

Il existe plusieurs problèmes secondaires que l’article 522 ne résout pas. Par exemple, l’évaluation du terrain lorsque le fermier, ou supposé fermier, a construit plusieurs maisons sur sa terre et qu’il les loue. N’y aurait-il pas lieu d’évaluer dans ces cas à la valeur réelle une superficie de terrain équivalente à 5 fois (ou un autre multiple) celle de chacune des maisons qui ne sont pas des bâtiments de ferme?

Le garage d’automobiles attenant à la maison du fermier ou séparé de celle-ci, fait-il partie des bâtiments de ferme ou doit-il être évalué avec la maison? Est-il compris ou non dans la limite de $10,000? L’esprit de l’article 522 est faussé dans le cas des sociétés immobilières ou des spéculateurs qui font l’acquisition de terres et gardent sur celles-ci, ou sur portions de celles-ci, le fermier pour en faire la culture en tout ou en partie.

ARTICLE 522A

«Le Conseil peut décréter par règlement que tout terrain utilisé comme terrain de golf, ... »

Commentaire : Cet article ne couvre pas clairement le cas d’un terrain de golf exploité comme entreprise commerciale par son propriétaire qui vend des abonnements annuels ou saisonniers ou des billets pour la journée, le tout à son profit personnel.

CODE MUNICIPAL

ARTICLE 135

«Avant d’entrer en fonction, tout officier municipal doit prêter serment d’office, et ce, dans les 15 jours qui suivent l’avis de sa nomination …»

Commentaire : Les pénalités prévues par le Code Municipal pour refus d’exercer la charge d’estimateur ne devraient pas s’appliquer pour cette charge, afin de laisser au Conseil le loisir de nommer toute personne compétente à cette fonction et de lui permettre d’accepter librement.

ARTICLE 178

Toute corporation locale doit nommer, dans le mois de mars, tous les 2 ans, 1) Trois estimateurs …»:

Commentaire : Pourquoi tous les 2 ans? La Loi des Cités et Villes et le Code Municipal devraient être identiques sur ce point. Les estimateurs devraient rester en fonction jusqu’à ce qu’ils soient remplacés, ou bien ils devraient être nommés soit pour un an, soit pour 3 ans. La durée maximum des rôles devrait être pour les villes comme pour les campagnes, de 3 ans.

ARTICLE 227

«10) Quiconque n’a pas sa résidence ou sa principale place d’affaires dans la municipalité; … telle personne peut cependant être nommée secrétaire, secrétaire-trésorier, inspecteur municipal, vérificateur estimateur ou surintendant spécial»

Commentaire : Il faudrait spécifier que telle personne nommée estimateur n’est pas obligée de posséder des biens-fonds dans la municipalité.

ARTICLE 230

«Quiconque est capable d’exercer une charge municipale …»

Commentaire : La personne nommée estimateur et résidant dans la municipalité ne devra pas être tenue d’accepter cette charge. Il s’agit d’une fonction importante qui doit être confiée à une personne compétente et acceptée librement.

ARTICLE 242

«Si son refus ou défaut est en cause, il est en outre passible …»

Commentaire : Cet article ne devrait pas s’appliquer dans le cas des estimateurs municipaux.

ARTICLE 243

Paragraphe 3: «Posséder dans la municipalité dans laquelle …»

Commentaire : Les limites de $50.00 au rôle d’évaluation, de $200.00 pour les non résidents et $20.00 de valeur annuelle pour un locataire, sont trop basses. Elles peuvent inciter l’estimateur à évaluer à $20.00 ou $50.00 des bouts de terrain, des droits de passage ou des ruelles de valeur presque nulle. Par ailleurs, si l’on tient à cette qualification, elle n’est pas suffisante du point de vue municipal. ‘

ARTICLE 322

«Si, 15 jours après l’expiration du délai déterminé à l’article 660 pour déposer le rôle ....»

Commentaire : Cet article devait être incorporé avec l’article 660.

AR TICLE 323

«Les estimateurs nommés par le Ministre ... »

Commentaire : De tels estimateurs devaient être nommés librement et devraient accepter leur charge librement, sans pénalité.

AR TICL.E 324

«Chacun des estimateurs nommés en vertu de l’article 322 a droit à $5.00 d’honoraires …»

Commentaire : Cet antique tarif d’honoraires est insuffisant aujourd’hui et devrait être révisé.

ARTICLE 325

«Le Ministre des affaires municipales peut …»

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 649

«Les estimateurs, dans l’accomplissement de leur devoir, doivent agir tous ensemble …»

Commentaire : Cet article est démodé. On devrait supprimer «doivent agir tous ensemble»; la nomination d’un seul estimateur rendrait d’ailleurs cette clause inopérante. L’article dit également «ils peuvent requérir les services du secrétaire-trésorier». Le mot requérir veut-il dire que le secrétaire-trésorier est obligé alors de leur fournir assistance? Ce point n’est pas clair.

ARTICLE 650

«Au mois de juin et de juillet, tous les 3 ans, les estimateurs de toutes municipalités locales doivent dresser .... »

Commentaires : Le délai de 3 ans est en désaccord avec la nomination des estimateurs pour 2 ans. Cet article devrait être plus semblable à l’article correspondant à la Loi des Cités et Villes. Une municipalité devrait avoir le droit de faire un rôle d’évaluation foncière à tous les ans si elle le désire et si les circonstances le rendent nécessaire. On ne devrait pas spécifier les mois de juin et juillet ni la date antérieure du 1er mars. Il existe des municipalités de villages qui sont plus considérables que des municipalités de villes et le temps requis pour confectionner un rôle d’évaluation, surtout lors d’une révision à fond, peut être beaucoup plus considérable.

La définition de la valeur réelle dans le Code Municipal et dans la Loi des Cités et Villes devrait être identique.

ARTICLE 650A

«Si, à l’époque fixée pour procéder à la confection du rôle …»

Commentaire : Cet article devrait être modifié pour tenir compte de la nomination possible d’un seul estimateur. D’ailleurs, il y aurait lieu peut-être de prévoir spécifiquement le cas où le rôle d’évaluation est confié à un bureau d’experts, en incluant alors l’obligation pour le Conseil de nommer soit 3 estimateurs, soit un seul estimateur si la loi est changée, parmi les membres de ce bureau ou de cette firme.

ARTICLE 651

«Sont des biens imposables tous les terrains, immeubles ou biens-fonds …»

Commentaire : La définition des biens imposables ou leur liste devrait être, au moins au départ, la même que dans la Loi des Cités et Villes. Pourquoi ne mentionne-t-on pas ici les constructions et les usines? Il faudrait inclure également l’exemption des machineries et équipements à cet endroit, ou les déclarer imposables dans certaines conditions. Cette exemption des machineries et équipements industriels dans les municipalités de villages ou de paroisses, crée une difficulté considérable pour les municipalités de villes voisines. Certaines industries peuvent être imposables au point de vue machinerie dans une ville alors que d’autres situées juste à l’extérieur, ne le sont pas. Cela crée également de grandes difficultés au point de vue scolaire, la Commission Scolaire se servant du rôle municipal pour fins d’imposition. La loi devrait être uniforme.

ARTICLE 652

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 653

A modifier seulement pour prévoir la nomination d’un seul estimateur au lieu de 3

ARTICLE 653A

Cet article devrait être partie de l’article 650.

ARTICLE 654

«Doivent être portés au rôle d’évaluation .... »

Commentaires : Il y aurait lieu de faire la révision de toutes les choses qui doivent être inscrites dans le rôle d’évaluation. A première vue, il est surprenant qu’on demande peu de chose dans un rôle d’évaluation de cité ou de ville, alors qu’on en demande tellement dans un rôle d’évaluation municipale. Les estimateurs locaux de campagne ou de village ont cependant moins de moyens et d’argent à leur disposition pour obtempérer à toutes les demandes de la loi sous ce rapport. Il faudrait séparer l’estimation du recensement.

Paragraphe 4 - Pourquoi dit-on ici le «revenu annuel», alors que dans la loi des Cités et Villes on dit «valeur annuelle» et qu’on parle de valeur locative en plus? La désignation devrait être la même partout.

Paragraphes 9 et 19 - Il y aurait peut-être lieu d’exclure du rôle d’évaluation tous ces noms, afin de les inclure sur une liste des électeurs qui serait préparée séparément.

ARTICLE 655

«En établissant la valeur qui doit être donnée aux terrains agricoles ... »

Commentaire : La restriction de valeur réelle pour les parties aboutissant aux rues et aux chemins devrait s’appliquer également à la Loi des Cités et Villes. D’ailleurs pourquoi l’article mentionne-t-il le mot «ville» alors que celle-ci tombe sous le coup d’une loi spéciale? A noter que la valeur réelle des parties aboutissant aux rues et chemins ne s’applique pas, selon l’interprétation courante, dans les municipalités de paroisse. Il y aurait peut-être lieu de le spécifier.

ARTICLE 656

«La valeur réelle des biens-fonds imposables comprend …»

Commentaire : Les mêmes remarques et définitions touchant les améliorations aux terrains pourraient s’appliquer aussi bien ici que dans la Loi des Cités et Villes.

ARTICLE 656A

Lignes de transmission …

Commentaire : N’y aurait-il pas lieu de spécifier que les lignes téléphoniques sont également imposables au même titre que les lignes de transmission d’énergie?

ARTICLE 656B

«Pour les fins d’évaluation municipale la valeur réelle de ces lignes de transmission est fixée à : ...»

Commentaire: N’y aurait- il pas lieu de réviser ce tarif établi à une époque où le niveau des coûts était si différent?

ARTICLE 656C

«Cette valeur réelle est celle, …»

Commentaire : N’y aurait-il pas lieu de spécifier que le mot «accessoire» ne comprend pas les sous-stations et autres constructions ou équipements équivalents?

ARTICLE 656D

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 657

Mêmes commentaires que pour l’article correspondant dans la Loi des Cités et Villes. Si la ligne de chemin de fer traverse un village par exemple, la valeur des terrains avoisinants ne devrait pas être nécessairement la valeur agricole. De même, la limite de $100 l’arpent s’applique-t-elle dans les villes?

ARTICLE 658

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 659

Modifier dans le cas où la municipalité ne nomme qu’un seul estimateur.

ARTICLE 660

Y aurait-il lieu de le réviser? De toute façon il devrait être fondu avec l’article qui traite des délais additionnels, mentionnés précédemment,

ARTICLE 661

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 662

«Quiconque se croit lésé …»

Commentaire : On devrait supprimer «ou en articulant verbalement sa plainte devant le Conseil lors de cet examen». Le plus souvent, le Conseil n’est pas en mesure de prendre une décision sur une plainte qui n’a pu être vérifiée ou examinée à l’avance. De plus, ce peut être une cause de désordre aux séances du Conseil.

ARTICLE 663

«Le Conseil local doit ... »

Commentaire : L’obligation pour le Conseil d’examiner le rôle et de l’amender ne devrait peut-être pas exister, surtout si ce rôle est très considérable et s’il n’y a pas de plainte ou bien l’obligation ne devrait pas exister en dehors de ces plaintes. Il devrait y avoir obligation dans le cas des plaintes mais faculté seulement pour tout le reste.

ARTICLE 664

«Le Conseil, lors de l’examen du rôle d’évaluation, doit prendre connaissance des plaintes .... »

Commentaire : On ne devrait pas considérer les plaintes articulées verbalement. L’obligation d’entendre toute partie intéressée peut également conduire à des longueurs ou à des désordres. Ces parties intéressées devraient plutôt formuler une plainte écrite dans les délais prévus.

ARTICLES 665, 666, 667, 668, 669 et 670

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 671

Commentaire : Le Conseil devrait avoir la faculté de faire dresser un rôle partiel à toute époque de l’année ou de faire inscrire au rôle les nouvelles propriétés de la même façon que sous la Loi des Cités et Villes.

ARTICLES 672 et 673

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 674

Ne devrait pas s’appliquer aux estimateurs. Devrait être fait en tout temps par le secrétaire-trésorier. C’est d’ailleurs la pratique.

ARTICLE 675

La révision devrait être faite plutôt par les estimateurs d’abord. Vérifiée ensuite par le Conseil.

ARTICLES 675A, 676, 677, 677A, 677B, 678 et 678A

Sans commentaire pour l’instant.

ARTICLE 693

«Sont des biens non imposables …»

Commentaire : Il y aurait lieu de réviser la liste des biens non imposables de la même façon que dans la Loi des Cités et Villes.

ARTICLE 694

Sans commentaire pour l’instant.

Remarque :

1.    La question de l’évaluation ou de la non évaluation des droits miniers, des minerais dans le sol, des galeries de mines, etc. devrait apparaître dans la loi d’estimation. Il faudrait en exempter l’estimateur, pour l’instant.

2.    L’influence des servitudes et homologations sur l’évaluation devrait être prévue et indiquée à l’estimateur municipal,

 

Roger Charland, ing. p., CAE


 

APPENDICE II – ÉTUDE SUR LES IMMEUBLES SUJETS À L’ÉVALUATION (pp. 95 à 102 du rapport original)

Les dispositions légales qui régissent l’évaluation foncière, que ce soit le Code Municipal, la loi des Cités et Villes ou les chartes spéciales des municipalités, déterminent de façon différente les immeubles qui sont sujets à l’évaluation foncière. De même les biens que ces lois qualifient d’immeubles imposables sont également différents des biens auxquels le Code Civil donne le caractère immobilier. Il n’est pas nécessaire pour prouver cette assertion de faire ici une étude comparative approfondie des textes de lois susmentionnés. Il suffira de rappeler quelques points sur lesquels il y a divergence,

Dans le Code municipal, l’article 656 stipule que les biens-fonds imposables comprennent le terrain, les constructions ainsi que les améliorations qui y ont été faites. Or dans une décision de la Cour Suprême rendue en 1924 dans la cause Donohue vs Corp. de St-Étienne-de-la-Malbaie (1924 Sc. 511), il fut jugé que les machineries ne constituent pas des biens imposables au sens de cet article. Le Juge Mignault émettait l’opinion que des machineries qui ont la qualité d’immeubles par destination ne sont pas comprises dans le mot «améliorations». Il arguait à ce sujet que l’article 719 de l’ancien Code Municipal contenait le mot «machineries» et celui d’«améliorations». Or l’article 656 du Code actuel ne contient plus le mot «machinerie» mais conserve le mot «améliorations». Pour cette raison, il ne croit pas que le mot «améliorations» dans le nouvel article a une signification plus étendue que celle qu’il n’avait dans l’ancien article.

De plus, l’interprétation donnée dans plusieurs décisions judiciaires est à l’effet que seuls les immeubles par nature, selon la portée de ce terme en droit civil, sont des biens-fonds imposables sous l’empire du Code municipal.

Dans la loi des Cités et Villes, il en va autrement. L’article 488 stipule que les terrains, les bâtisses et leurs améliorations ainsi que les machineries sont des biens imposables. Il est dit aussi que les immeubles par destination sont inclus dans ces biens. Cette loi va plus loin en disant que même les biens qui seraient immeubles par destination s’ils appartenaient au propriétaire du fonds, mais qui n’ont pas cette qualité parce qu’ils appartiennent à un locataire ou occupant, sont également des biens imposables.

Il est à remarquer que la loi donne aux municipalités elles-mêmes le pouvoir de décréter si les machineries seront ou non, à l’avenir, incluses parmi les biens imposables.

Pour les municipalités régies par des Chartes spéciales, ces biens-fonds imposables signifient encore autre chose. Prenons par exemple le cas de la Ville de Montréal.

Dans la Charte de la métropole, il est fait mention (article 781) que les immeubles imposables comprennent les terrains, les bâtiments ou tout ce qui est fixé à un bâtiment ou à un terrain de manière à en faire partie: mais ils ne comprennent pas les machines, moteurs, outils, arbres-moteurs employés pour fins industrielles, sauf les machines qui produisent de la force motrice. A la fin de l’article, on dit que les biens peuvent être taxés au nom de leur propriétaire, même lorsqu’il n’est que locataire des bâtisses ou terrains où ils sont situés.

Ces textes paraissent signifier que les immeubles imposables comprennent non seulement les immeubles par nature mais aussi certains immeubles que le Code Civil qualifie d’immeubles par destination.

Bien plus, on déroge au Code Civil en prêtant la qualité d’immeubles à certains biens appartenant à des locataires alors que le Code Civil exige pour conférer à un bien la qualité d’immeuble par destination que ce bien appartienne au propriétaire du fonds.

Cette situation crée des problèmes difficiles à résoudre. Les règles d’interprétation que fournit la jurisprudence sont sujettes à caution. Il faut sans cesse tenir compte de la loi particulière sur laquelle la règle d’interprétation a été formulée.

De plus les tribunaux eux-mêmes ont tendance à appliquer à l’interprétation des dispositions se rapportant à l’évaluation municipale des doctrines qui ont été formulées sur l’interprétation du Code Civil.

Un autre aspect de la question mérite considération.

Les estimateurs rencontrent de nombreux problèmes en raison des conceptions nouvelles qui sont mises en œuvre dans les constructions modernes, car on utilise dans ces constructions des éléments dont le caractère mobilier ou immobilier est difficile à déterminer.

Pour illustrer ce point, nous nous permettons de mentionner certains biens dont le caractère immobilier, pour n’être pas bien établi par la loi, crée des doutes dans l’esprit de bien des estimateurs et soulève de la part des contribuables des discussions interminables.

Parmi les cas de ce genre figurent les cloisons amovibles des immeubles à bureau; les systèmes de climatisation d’air dont les conduits, moteurs et compresseurs peuvent être enlevés sans détériorer la bâtisse où ils se trouvent; la filerie et les installations électriques pour fins industrielles; les chaudières à vapeur servant aux mêmes fins; les divers travaux d’amélioration faits par les locataires et qui sont sujets à être enlevés à la fin du bail mais qui le sont rarement; les chambres frigorifiques faites de cloisons amovibles; les maisons mobiles ou roulottes installées de façon plus ou moins fixe et pour un temps plus ou moins long; les pièces de mobilier attachées aux bâtisses de façon permanente (built in), telles que les armoires, comptoirs etc., les fauteuils fixes des théâtres et cinémas et les garages et abris d’auto préfabriqués installés par des locataires. Autant pour faciliter le travail de l’estimateur dans ses recherches des biens à évaluer que pour éclairer le contribuable et prévenir des contestations, il serait opportun qu’une délimitation plus claire et uniforme soit inscrite dans notre loi.

Pour conclure cet exposé, nous recommandons qu’une étude soit faite en vue de préciser et d’uniformiser la nature des biens-fonds sujets à l’évaluation municipale. Pour éviter la confusion qui règne présentement à l’égard de certains éléments de construction dont le caractère mobilier ou immobilier est difficile à préciser, nous suggérons que la définition des biens-fonds inclue non seulement les immeubles par nature mais aussi certains immeubles par destination et notamment les biens incorporés ou placés sur un fonds de manière à en faire partie et dont l’enlèvement rendrait l’immeuble incomplet ou imparfait.

Nous n’avons traité ci-haut que des problèmes relatifs à l’interprétation du terme «immeubles» en tant que désignant des biens sujets à l’évaluation. Toutefois, s’il était jugé opportun de rendre sujets à l’évaluation les machineries servant à des fins industrielles, il serait alors nécessaire de préciser la portée de ce terme, soit au moyen de critères généraux, soit par une énumération de cas particuliers auxquels pourraient se joindre les cas similaires selon la méthode législative appelée «ejusdem generis». Il nous paraît nécessaire de toute façon de fournir aux estimateurs des moyens faciles et acceptables par tous, de déterminer les biens qui doivent être évalués et portés aux rôles d’évaluation.

 

Yvon Bock, c,r.

APPENDICE III – LA NOTION DE VALEUR RÉELLE (pp. 103 à 113 du rapport original)

Il est impossible de traiter convenablement des problèmes relatifs à l’établissement d’un système rationnel d’évaluation foncière sans référer à la notion de valeur réelle. En effet, cette notion occupe une place prépondérante en matière d’évaluation de biens-fonds. Elle constitue à vrai dire le point central vers lequel convergent en vue de l’atteindre, toutes les autres notions qui touchent ce domaine d’évaluation.

Les techniques les plus sérieuses autant que les méthodes les plus sommaires sont toutes ordonnées pour obtenir comme résultat la valeur réelle des immeubles. Cependant, bien que la notion de valeur réelle ait l’importance que nous venons de dire et bien que cette notion ait fait l’objet d’études nombreuses et intenses depuis longtemps, il faut bien constater que l’on n’a pas réussi encore à définir cette notion, à la cerner de façon précise.

Certaines formules qui sont plutôt des descriptions que des définitions se rencontrent fréquemment dans la jurisprudence, dans les traités d’évaluation et dans les rapports d’experts, mais ces formules reçoivent tellement d’interprétations différentes lorsqu’il y a lieu de les appliquer dans des cas particuliers qu’elles ne sauraient suffire à elles seules à dégager véritablement la notion de valeur réelle.

Dans le Québec, les lois qui traitent d’évaluation foncière ne contiennent pas de définition de la valeur réelle. Elles mentionnent simplement que les immeubles doivent être évalués à leur valeur réelle. Ainsi il semble évident que le législateur ait voulu que ceux qui seraient appelés à appliquer ces lois ne se sentent pas enfermés dans une définition mais qu’ils aient une latitude pour résoudre tous les cas qui peuvent se présenter. Dans la pratique, ce sont les tribunaux qui ont dû faire l’interprétation de ce terme dans les cas particuliers qui leur ont été soumis.

La jurisprudence la plus autorisée dans le Québec est celle constituée par la décision du Conseil Privé dans la cause de Sun Life vs City of Montréal rendue le 5 novembre 1951 et dont le texte se trouve dans le volume 1952 - D.R.L. (pages 31 et suiv.). Dans cette cause le Conseil Privé fait une référence à la formule descriptive de la valeur réelle connue sous le nom de «willing buyer et willing seller». Il mentionne à ce sujet deux façons par lesquelles s’exprime cette description.

La première est celle que donnait Lord MacLaren dans la cause de Lord Advocate vs the Earl of Home (1891- 28 Sc. L.R. 289) dans laquelle il dit que le terme «value» dans son sens ordinaire et selon le sens généralement accepté par les tribunaux en matière d’évaluation de propriété pour fins de taxes est le suivant: «It means exchangeable value - the price which the subject will bring when exposed to the test of competition».

La deuxième formule que mentionne le Conseil Privé est celle que l’on trouve dans une décision de notre Cour d’Appel dans la cause de la Compagnie d’Approvisionnement d’eau vs Ville de Montmagny (24 K.B. 1913, 416) et qui s’exprime ainsi: «La valeur réelle est le prix qu’un vendeur qui n’est pas obligé de vendre et qui n’est pas dépossédé malgré lui mais qui désire vendre, réussira à avoir d’un acheteur qui n’est pas obligé d’acheter, mais qui désire acheter».

En fait, dans le jugement susdit, cette définition figure dans les notes du Juge Pelletier qui lui-même déclare qu’elle fut exposée par le Juge Cassels de la Cour d’Echiquier dans la cause MacPherson (Exch. Ct. Rep. p.53).

Le Conseil Privé souligne alors que le principe exprimé par les formules ci-dessus constitue une méthode d’approche idéale mais qu’il est difficile d’application dans certains cas. Il ajoute cependant que dans les cas de propriétés où il n’y a pas eu de vente ou bien lorsqu’aucune vente n’est en perspective il reste quand même que le but ultime est de trouver «the exchange value of the property i. e. the price at which the property is saIeable». Pour obtenir un tel résultat il faut tenir compte non seulement du montant que l’acheteur serait prêt à payer mais aussi de la somme pour laquelle le propriétaire voudrait vendre.

Selon le Conseil Privé, le meilleur moyen de trouver cette somme serait ou bien en considérant le propriétaire comme un des acheteurs possibles ou bien en estimant ce qu’il serait prêt à dépenser pour remplacer la bâtisse à évaluer, mais le propriétaire doit être considéré alors comme tout autre acheteur et le prix qu’il pourrait donner doit être calculé non pas sur une valeur subjective mais suivant les principes ordinaires, c’est-à-dire ce qu’il serait prêt à payer s’il entrait sur le marché pour une bâtisse conforme à ses besoins ou bien ce qu’il serait prêt à dépenser pour ériger une bâtisse à la place de celle qui est évaluée.

Un auteur américain, Peter Hansorn, M.A.I., a fait une étude approfondie du terme «valeur». Cet article est intitulé THE MEANING OF VALUE. (Il fut publié originairement en1933 et reproduit dans le volume «Selected Readings in Real Estate Appraisal», publié en 1953 par I’American Institute of Real Estate Appraisers, pages 62 et suiv.)

L’auteur souligne que toutes les définitions de la valeur basées sur le principe désigné comme étant celui de «willing buyer and willing seller» s’appliquent également pour définir le terme «valeur marchande» (market value). Or puisque la «valeur marchande» est généralement tirée de la considération des ventes, elle tend alors à se confondre avec le «prix de vente» ou «price value».

Bien que les prix de vente tendent à s’établir au même niveau que la valeur, on ne peut pas dire qu’ils constituent la valeur car il faut se rappeler qu’un grand nombre de facteurs étrangers entrent en considération pour déterminer les prix entre acheteurs et vendeurs et ces facteurs, lorsqu’ils existent, faussent la portée véritable des prix de vente.

En assimilant le terme de «valeur réelle» aux termes de «valeur marchande» ou de «market value» et de «prix de vente» ou de «price value», on donne au prix de vente une importance décisive qu’il n’a pas.

Il convient de rappeler à ce propos que la valeur que l’estimateur doit rechercher et que l’évaluation doit représenter est une valeur objective. Or dans la détermination des prix de vente il existe très souvent, et même presque toujours, des éléments subjectifs. Les motifs personnels qui ont incité les acheteurs et vendeurs à agir et les facteurs propres à leur personnalité, tels que leurs connaissances, leur expérience et leur habileté sont, parmi d’autres, des éléments subjectifs qui se reflètent dans les prix de vente.

Il n’y a rien de surprenant à ce qu’on n’ait pas pu au cours des siècles et notamment durant la période de grande évolution qui s’est produite au cours des cinquante dernières années en matière d’évaluation foncière, trouver une formule satisfaisante pour constituer une définition applicable à tous les cas.

La valeur n’est pas un concept statique car selon l’expression d’un auteur, elle est la réponse à une équation humaine; dès lors elle subit l’influence de tous les facteurs humains.

Le problème n’est pas pour autant insoluble. En raison de l’impossibilité pratique de renfermer toute la portée du terme de «valeur réelle» dans une définition, il est sans doute à propos de ne pas inscrire dans nos lois un texte définissant ce terme. D’un autre côté, comme il est fondamental que les estimateurs et les contribuables aient des vues aussi précises que possible sur le sujet et que l’unanimité se fasse sur l’interprétation générale qu’il doit recevoir, nous croyons qu’un exposé de la doctrine et des règles d’interprétation obtenu par une étude approfondie du problème devrait faire partie des directives à l’usage de tous les estimateurs.

Lorsque la loi exige que l’évaluation des immeubles soit faite à la valeur réelle, comment dans la pratique peut-on appliquer cette disposition?

Les décisions les plus récentes de nos tribunaux sont à l’effet que le terme de valeur réelle tel qu’employé dans nos lois municipales pour les fins de l’évaluation foncière ne peut pas signifier autre chose que 100% de la valeur réelle; ainsi les tribunaux ont-ils refusé d’admettre une preuve tendant à établir que le niveau moyen des évaluations dans une municipalité donnée représente un pourcentage inférieur à 100% de la valeur réelle pour la raison qu’une telle preuve serait en contradiction avec la loi.

L’évaluation municipale est un procédé d’évaluation en série (mass assessment). Cette évaluation pour des raisons économiques est faite selon les normes générales et selon les facteurs les plus apparents c’est-à-dire ceux dont l’estimateur peut prendre connaissance par une étude sommaire. On ne saurait exiger que l’estimateur consacre un temps considérable pour étudier tous les menus détails de chaque propriété. Lorsqu’un travail de ce genre est fait par un expert indépendant à l’occasion d’une expropriation, le coût en est fort élevé; en sorte que si les estimateurs devaient faire un travail semblable lors de chaque rôle d’évaluation, le coût de confection du rôle pourrait dépasser le montant des taxes devant être perçu pendant la durée du rôle.

La valeur d’un immeuble ne se limite pas aux éléments actuels mais aussi aux perspectives futures qu’il peut offrir. La loi de l’offre et de la demande exerce une influence constante sur la valeur. Il existe dans plusieurs municipalités des secteurs où les valeurs immobilières sont stables, d’autres où les valeurs sont en régression et d’autres encore où les valeurs tendent à monter, selon que le public acheteur et vendeur considère que les perspectives d’avenir sont stables ou présenteront une baisse ou une augmentation. Ce sont là des éléments impondérables dont l’application est difficile pour ne pas dire impossible.

Il ne nous parait pas essentiel, pour que les rôles d’évaluation dans la province soient mieux faits et présentent un caractère d’uniformité, que tous les rôles d’évaluations soient faits au plus haut niveau possible. Nous croyons cependant que la chose est désirable. Même si le niveau moyen des évaluations entre diverses municipalités d’une même région présente des écarts, il serait toujours possible d’appliquer un facteur de correction en plus ou en moins pour ramener chacun de ces rôles à un même niveau.

Le niveau moyen des évaluations dans une municipalité par rapport au prix du marché n’indique pas à lui seul que le rôle est bien fait. C’est surtout le faible degré d’écart entre les évaluations individuelles, ce qu’on est convenu d’appeler en terme technique «le coefficient peu élevé de dispersion» qui est le meilleur indice à cet effet.

Pour améliorer les rôles d’évaluation et pour permettre d’atteindre le plus haut degré d’uniformité, il serait donc à propos que les directives devant servir de guides aux estimateurs exposent avec une précision raisonnable la manière d’appliquer la loi en vue d’atteindre la valeur réelle selon le pourcentage le plus élevé possible et de façon que le coefficient de dispersion soit le plus bas possible.

 

Yvon Bock, c.r.


 

APPENDICE IV – ÉVALUATION FONCIÈRE RURALE (pp. 114 à 137 du rapport original)

INTRODUCTION

Dans cette section sur l’évaluation rurale, nous voulons démontrer qu’il est possible de procéder avec méthode et uniformité à l’évaluation rurale. Les méthodes et approches aux problèmes mentionnés au rapport pourraient varier et quand même donner des résultats consistants.

L’étude des valeurs rurales ne diffèrent pas tellement de l’étude des valeurs urbaines ou semi-urbaines. Les mêmes influences économiques les affectent. Elles diffèrent peut-être plus dans les influences psychologiques. L’évaluation rurale requiert donc plus d’attention et d’efforts dans l’étude des transactions, l’analyse des revenus et les coûts etc.

Beaucoup de facteurs sont à considérer tels: les tendances de la population, les limites constamment changeantes des municipalités, le développement des services routiers et il est évident qu’aucune des municipalités rurales ne puisse seule faire ces études qui débordent ses limites. Ces facteurs sont d’ordre régional.

Cette étude que nous soumettons a été faite après avoir consulté certains membres de notre Association ayant beaucoup d’expérience dans diverses régions de la Province et dont les noms suivent: Monsieur Oscar Lamarre, de la région du Lac St-Jean, Monsieur Jacques A. Gosselin, AACI, de la région de Québec, Monsieur J.-J. Lacroix de la région de la Mauricie et Monsieur André R. Dionne, AACI, de la région de Montréal. Nous voulons ajouter à cette liste ceux qui ont bien voulu nous transmettre des suggestions particulières, lesquelles nous ont été bien utiles: Messieurs Jean-C. Sarault, J. Desrochers, CAE, Roger Charland, CAE et Louis-M. Gagné, CAE. Deux agronomes de notre région, Messieurs Desjardins et Goudreault ont bien voulu nous renseigner à l’occasion. Quelques personnes consultées nous ont transmis des publications du Gouvernement Provincial, du Gouvernement Fédéral et de quelques États Américains que nous avons parcourues avec profit.

A tous, nous disons «Merci» et nous voulons leur rendre hommage et les féliciter de l’intérêt qu’ils ont démontré.

EXPOSÉ DE LA SITUATION ACTUELLE

Avant de traiter de l’évaluation foncière rurale, il nous faut regarder certains aspects de la situation actuelle qui s’y rattachent directement:

A) Méthodes d’évaluation actuelles

B) Distribution des valeurs imposables

C) Les problèmes techniques

D) Distribution du capital investi et valeur agricole

A) LES METHODES D’ÉVALUATION RURALE ACTUELLES

Il existe présentement trois genres d’évaluation et ils tentent de refléter la valeur marchande de la propriété par des approches plus ou moins rigoureuses ou uniformes, donnant à la valeur réelle des niveaux qu’on lui connaît. Ces divers genres ou méthodes se définissent comme suit:

1. La méthode arbitraire

Cette méthode est l’apanage de ceux qui ont quelques connaissances plus ou moins valables de la construction et de l’agriculture. Elle a le défaut d’être très subjective et inconsistante.

2. La méthode pseudo-technique

Cette méthode consiste à employer des données techniques sans égard aux facteurs qui les corrigent, c’est-à-dire selon la classe, la superficie, la forme, la topographie, etc. La grande difficulté est d’estimer les dépréciations de la propriété, ce qui engendre des inégalités telles qu’une vieille maison aura la même évaluation qu’une récente. Pour ce qui est des valeurs de terrains, on applique des pourcentages qui n’ont aucune relation avec la valeur, ignorant les techniques reconnues et souvent dans le but de satisfaire la critique. Cette méthode offre un certain mérite en autant qu’elle représente un effort de standardisation mais les résultats qu’elle donne ne sont pas réalistes.

3. Évaluation scientifique

Cette méthode répandue avec succès en milieu urbain tend à apparaître en milieu rural, surtout dans les municipalités qui peuvent se le permettre. Elle a l’avantage d’être méthodique, comparative et centrée sur la valeur réelle de la propriété. De plus, cette méthode a le mérite de respecter les exigences légales et de pouvoir défendre adéquatement la valeur déposée par les recherches qu’elle exige préalablement. Le degré d’uniformisation atteint est l’effet de l’application de trois éléments à la valeur: le coût initial, la valeur actuelle et ses revenus.

B) LA DISTRIBUTION DES VALEURS IMPOSABLES

Il est intéressant d’étudier la distribution de l’évaluation imposée selon le genre de propriétés que l’on rencontre en milieu rural.

A l’aide de statistiques sur la valeur des immobilisations et d’une observation rapportée au mémoire de l’U.C.C. sur l’impôt foncier en milieu rural, nous déterminerons l’importance de la valeur estimée imposée des propriétés agricoles et non-agricoles.

Valeur moyenne imposable par ferme (Statistiques 1961) :                              $10,680.

Valeur moyenne imposée à 35% (U.C.C.) :                                                             $3,738.

Valeur totale estimée imposée de toutes les fermes ($3,738. x 95,000) :          $355,110,000.

Valeur estimée totale imposable des propriétés non-agricoles :

Évaluation totale déposée en milieu rural (Statistiques municipales) :                 $1,203,556,000.

Ce total se répartit comme suit :

Valeur totale estimée imposée aux fermes :                                                       $355,110,000.

Valeur totale estimée imposée aux propriétés non-agricoles :                           $848,446,000.

Il ressort de cette analyse que l’évaluation imposable des fermes représente 28% de l’évaluation déposée en milieu rural; d’où notre attention en milieu rural doit se porter peut-être plus sur les propriétés non-agricoles qui représentent deux fois plus d’évaluation que les propriétés agricoles. Il nous faut reconnaître que les propriétés agricoles sont habituellement évaluées de façon plus régulière sachant que les évaluateurs sont du milieu et que les fermes se ressemblent, ce qui facilite le jugement de l’évaluateur. Par contre, ces évaluateurs en face de propriétés non-agricoles manquent de connaissances techniques pour formuler leur jugement. Nous rencontrons pour les propriétés non-agricoles des niveaux d’évaluation bien différents. Si ces évaluations étaient établies avec le même degré de connaissances, elles donneraient une valeur totale imposable non-agricole supérieure à celle que l’on estime au tableau suivant.

Valeur imposée

Évaluation estimée imposée aux fermes :                                                          $355,110,000.

Évaluation estimée imposée aux propriétés non-agricoles :                              $848,446,000.

Puisque ces valeurs sont à un niveau de 35% de la valeur réelle, nous aurions donc les valeurs suivantes:

Valeur à un niveau de 100%

Évaluation estimée imposée aux fermes :                                                          $1,014,000,000.

Évaluation estimée imposée aux propriétés non-agricoles :                              $2,424,131,000.

Total estimé de l’évaluation imposable en milieu rural :                                        $3,438,731,000.

C) LES PROBLÈMES TECHNIQUES

Une autre observation que nous tenons à souligner concerne les évaluations de services publics qui sont partiellement exempts à divers niveaux gouvernementaux. En modifiant les valeurs déposées, on contribue à restreindre l’initiative des estimateurs et à discréditer leurs efforts.

Inventaires

Le travail de l’estimateur est aussi rendu difficile par le manque de précision quant aux dimensions, aux superficies et par suite de l’utilisation de l’acre et l’arpent sans discernement. Cette situation contraint l’estimateur à se satisfaire d’une approximation quant aux superficies dans l’inventaire des biens-fonds.

Valeur agricole

Une autre difficulté qui contribue à la complexité du problème rural est l’inaptitude à cerner la valeur réelle lorsqu’il considère la valeur agricole et la valeur marchande; ceci a comme conséquence de déposer des valeurs inconsistantes. Ce fait devient évident lors de l’ajustement des rôles au niveau de Comté.

D) DISTRIBUTION DU CAPITAL INVESTI

Impôt foncier en regard de la valeur économique et de la valeur imposable

La propriété agricole est un genre d’exploitation qui exige un fort investissement en immobilisation foncière.

Pour les fins de notre étude, nous présentons ci-après trois tableaux publiés par le Service de la grande culture du Ministère de l’Agriculture pour l’année 1961 et montrant le résultat de la comptabilité analytique moyenne de 35 fermes :

a)   quant à la répartition du capital;

b)   quant au bilan général;

c)   quant aux dépenses de main-d’œuvre.

TABLEAU 1 – RÉPARTITION DU CAPITAL

(Résultat de la comptabilité analytique, moyenne de 35 fermes. Service de la Grande Culture, Ministère de l’Agriculture, 1961)

Capital moyen                                                                                          $24,817.21 (A)

Fonds de terre                                                      $7,085.01 (B)

Bâtisses                                                                $7,276.94 (B)

Capital productif                                                  $4,346.07 (C)

Chevaux                                                                $167.50

Machineries et instruments                                 $2,605. 35 (C)

Tracteur                                                                $1,333. 64 (C)

Récoltes                                                                $524.01 (D)

Capital mort                                                         $626.66 (D)

Camion et automobile                                          $852.03 (D)

Rétribution à l’exploitant                                                             $2,338. 60

TABLEAU 2 - BILAN GÉNÉRAL

(Résultat de la comptabilité analytique, moyenne de 35 fermes. Service de la Grande Culture, Ministère de l’Agriculture, 1961)

Argent reçu                                                           $7,417.91

Produit de la ferme au personnel                        $592. 60

Inventaire de fin d’année                                      $1,799. 11                   $9,809.62

Argent donné                                                        $5,702.61

Inventaire du début de l’année                            $174,29                       $5,876.90

Profit de la ferme                                                                                     $3,932.72

Travail non rémunéré                                           $601.43

Intérêt de 4% sur le capital ($24,917)                 $992.69

$1,594.12

Rétribution de l’exploitant                                                                       $2, 338. 60

TABLEAU 3 - MAIN D’OEUVRE

(Résultat de la comptabilité analytique, moyenne de 35 fermes. Service de la Grande Culture, Ministère de l’Agriculture, 1961)

Équivalent en hommes                                                    1.08

Arpents en culture par homme                                       72.9

Nombre total d’heures de travail des hommes                4830

Heures de travail par homme par année                         2903

Salaire du propriétaire                                                     $1,737.14 (E)

Salaire payé                                                                      $248.89

Pension des employés                                                      $72.57

Salaire non payé                                                              $601.43

Loyer de la maison                                                           $267.14

Salaire total                                                                      $2,927.17

Coût par heure de travail                                                $0.605

Nous désirons présenter nos observations sur la valeur économique et sur la valeur imposable en prenant pour base les données apparaissant sur les trois tableaux ci-dessus.

Voici comment nous établirons la valeur économique:

Valeur économique

Pour déterminer le montant de la rétribution du capital et du travail, il faut déduire du profit de la ferme le montant représentant la valeur du travail non rémunéré:

Profit de la ferme                                                  $3,932.72

Moins travail non rémunéré                                 $601.43

Rétribution du capital et travail                           $ 3,331. 29

Rétribution du travail (salaire du propriétaire)   $1,737. 14 (E) Tableau 3

Rétribution du capital                                          $1,594.15

Valeur capitalisée à 5%                                                                                $31,883.00

Le taux de capitalisation de 5% est celui qui est reconnu habituellement comme raisonnable et suffisant. Selon les chiffres soumis ci-haut, ce taux convient assez bien puisque l’écart entre la valeur du capital investi ($24.817.21) et la valeur économique ($31, 883) n’est pas très élevé. Nous pouvons raisonnablement prévoir, selon notre expérience des prix de ventes suivant le cours du marché, qu’une ferme offrant des conditions semblables à celles que nous venons d’exposer, pourrait se vendre sur un marché libre à un prix sensiblement plus élevé que la valeur du capital investi.

Tout en admettant que la méthode d’évaluation d’une ferme d’après les données ci-dessus ne serait ni facile d’application, ni pratique, il reste toutefois qu’elle pourrait constituer un moyen utile de contrôle et de vérification à l’échelon régional.

Valeur économique et valeur imposable

Valeur totale du capital investi se répartissant comme suit:                      $24, 817 (A)

Valeur de la terre et des bâtiments                                 $14,361 (B)

Valeur de la machinerie, de l’outillage et du cheptel      $ 8,285 (C)

Capital divers                                                                   $ 2,111 (D)

METHODE PROPOSÉE

Principe de base

Cette exigence du respect des deux valeurs de base demandera une étude approfondie des situations à l’échelon régional. De là, nous obtiendrons un niveau d’évaluation uniforme à la valeur réelle. Ce travail qui affectera toutes les propriétés agricoles pourrait être la solution pratique à ce problème, La réalisation concrète demandera beaucoup plus que les grandes lignes que nous énoncerons plus loin. Nous nous bornerons à indiquer quelques-unes des principales étapes du travail au niveau régional

1. Inventaire des biens-fonds imposables

Il arrive souvent que les termes des contrats établissant les droits de propriété contiennent des descriptions fort imprécises. Les difficultés à concilier ces descriptions avec la désignation cadastrale compliquent sérieusement le travail de l’estimateur. Par ailleurs, les cadastres ruraux qui datent pour la plupart du siècle dernier et qui n’ont jamais été mis à date constituent une autre source de difficultés. Il serait opportun et avantageux de remédier à cette situation en obtenant le concours des personnes versées en la matière.

2. Classification des propriétés rurales selon qu’elles sont agricoles ou non-agricoles.

La classification des fermes demandera un jugement plus objectif de la part des estimateurs; elle sera peut-être la phase la plus complexe du travail.

Il faudra reconnaître que les degrés d’exploitation d’une ferme sont très variables. Contentons-nous de citer les principaux:

a)   la ferme dont le rendement assurera d’une façon adéquate la subsistance de l’exploitant et de sa famille;

b)   la ferme à profits marginaux;

c)   l’exploitation non rentable;

d)   la ferme à revenus, d’exploitation connexe à l’agriculture;

e)   les fermes à caractère résidentiel.

Ces classifications peuvent se subdiviser en de nombreux autres genres d’exploitations agricoles, mais elles devraient normalement entrer sous ces classifications de base.

3. Relevé et étude des ventes au niveau régional

La compilation méthodique de toutes les mutations serait de rigueur au niveau régional. Une étude approfondie des ventes devra être entreprise afin d’éliminer celles qui ne seraient pas admissibles au tableau des valeurs de base.

4. Corrélation des valeurs agricoles avec les valeurs marchandes

La corrélation entre les valeurs agricoles et les valeurs marchandes doit recevoir l’attention de l’estimateur. Elle s’obtient par l’étude comparative des valeurs marchandes et des valeurs de base à l’arpent établies selon les diverses utilisations du sol. Elle doit aussi faire état de la comparaison des facteurs économiques constitués, d’une part, par la valeur dérivée des revenus et, d’autre part, par la valeur des sols suivant les données algébriques des études pédologiques.

Cette corrélation fournit au niveau local les valeurs de base à être utilisées par l’estimateur.

5. Détermination de la productivité des sols selon la méthode de pointage

Il sera de la plus haute importance de déterminer les superficies selon leur utilisation. La photo aérienne sera d’un grand secours pour faciliter le travail. Une enquête sérieuse par des techniciens pourra la compléter.

6. Détermination de la productivité des sols selon la méthode de pointage

Pour mettre à la portée de l’estimateur, au niveau régional, l’étude des terrains et des valeurs algébriques déjà commencée par le Ministère de l’Agriculture, un système de pointage devrait être établi. Au niveau local, ce système comprendrait l’examen visuel de la nature des sols et de la topographie, d’autres indices faciles à déceler, quelques tests simplifiés de la composition du sol, le tout sous forme de tableaux et de pointages correspondants.

L’estimateur pourrait n’avoir qu’un minimum de connaissances agronomiques. Ce pointage s’appliquerait aux valeurs de base établies.

7. Étude et détermination des facteurs de dépréciation

Dans chacune des régions et même dans divers secteurs d’une même région, l’étude des valeurs marchandes mettra en lumière des facteurs de dépréciation tant physique que fonctionnelle. Les dépréciations physiques ne devraient pas causer de difficultés pour l’estimateur régional compétent. Cependant, les dépréciations fonctionnelles feront l’objet de recherches et se rapprocheront des facteurs de dépréciation économique, à cause de la nature des changements que peuvent subir certaines sections d’une même région.

8. Étude des valeurs des propriétés non-agricoles

L’étude des valeurs de propriétés non-agricoles se fera selon les principes et méthodes généralement admis pour l’évaluation des immeubles en milieu urbain.

9. Étude des valeurs de propriétés d’utilité publique

Il va de soi que ces valeurs seront établies par des spécialistes et les normes à utiliser sont déjà connues et faciles à consulter.

10. Étude des valeurs des exploitations forestières

Nous voulons parler surtout ici des exploitations commerciales et référence est faite au mémoire de l’CIFPQ. Il est convenable qu’une législation adéquate pourrait simplifier ce problème.

CONCLUSION

Les étapes du travail exposées dans cette étude ne comprennent que celles que nous jugeons importantes et nécessaires; mais plusieurs autres pourraient y être ajoutées. Après que ce travail préparatoire au niveau régional aura fourni les données de base, il deviendra aisé au niveau local de procéder aux évaluations de propriétés particulières.

Il est nécessaire que l’estimateur au niveau local conserve la liberté d’exercer son jugement. Il pourra s’adjoindre les techniciens qui feront le relevé technique et lui fourniront tous les détails dont il a besoin en vue de porter un jugement en connaissance de cause sur la valeur de la propriété. Il serait également nécessaire qu’il consacre tout son temps à faire de l’évaluation afin de s’acquitter de sa tâche le plus efficacement possible.

Alonzo Malouin,

Président de l’Association des Estimateurs Municipaux du Québec.

APPENDICE V – PROGRAMME D’ACCRÉDITATION DE L’INSTITUT DES ESTIMATEURS MUNICIPAUX DU QUÉBEC (pp. 138 à 149 du rapport original)

En vue de susciter chez ses membres un plus grand désir d’approfondir leurs connaissances et d’acquérir une compétence spécialisée reconnue à travers la province, l’Association des Estimateurs Municipaux du Québec, sur la recommandation de l’Institut, décerne à ceux de ses membres qui satisfont aux normes exigées, le titre de :

-    Membre - Institut des Estimateurs, enregistré sous le sigle M.I.E. et dont l’usage est réservé exclusivement aux membres de l’Institut ayant complété toutes les exigences en vue de l’obtention de cette désignation.

-    Aspirant - Institut des Estimateurs, enregistré sous le sigle A.I.E., et dont l’usage est réservé aux membres de l’Association ayant terminé la première étape en vue de leur accréditation au sein de l’Institut.

CONDITIONS REQUISES POUR L’OBTENTION DU CERTIFICAT M.I.E.

Toute personne qui satisfait aux conditions suivantes peut se porter candidat en vue de l’obtention du certificat M.I.E.

1.   Être membre régulier de l’A.E.M.Q.;

2.   Être âgé d’au moins 26 ans;

3.   Avoir un minimum de 5 ans d’expérience en estimation foncière;

4.   Être porteur de certificats de l’École Polytechnique attestant qu’il a complété trois classes du cours d’été de l’Institut;

5.   Présenter une demande écrite au Comité d’admission.

Cependant, tout porteur du certificat C.A.E., émis par l’International Association of Assessing Officers, qui satisfait aux trois premières conditions peut être admis «Membre-Institut des Estimateurs», sur simple demande au Comité d’Admission. Le candidat doit acquitter les frais d’admission au montant de $10.00.

De plus, tout porteur d’un certificat A.A.C.I. émis par l’Appraisal Institute of Canada ou M.A.I. émis par l’American Institute of Real Estate Appraisers, et qui satisfait aux trois premières conditions peut être admis «Membre-Institut des Estimateurs», s’il :

a)     en fait la demande au Comité d’admission;

b)    soumet copie de deux des rapports d’expertise, faisant partie de son accréditation au sein de cette association;

c)     subit avec succès un examen oral basé sur ces deux rapports d’expertise et sur ses connaissances générales en évaluation municipale;

d)    acquitte les frais d’admission du montant de $10.00.

Nombre d’unités requises pour l’obtention du certificat

Pour l’obtention du certificat M.I.E., le candidat doit accumuler un minimum de 100 unités qui peuvent être obtenues comme suit:

70 unités obligatoires et sans aucun choix de substitution

1.    Le candidat doit conserver une moyenne générale d’au moins 70% sur l’ensemble de trois examens, intermédiaire (15 unités), avancé (15 unités) et oral (10 unités) et au moins 65% dans chacun / 40 unités;

2.    Le candidat doit faire approuver deux rapports d’expertise, l’un sur une propriété résidentielle (maison d’habitation ou ferme) (15 unités), l’autre sur une propriété commerciale ou industrielle (15 unités) / 30 unités;

30 unités au choix du candidat

3.    Tout porteur de l’un des certificats suivants: S.R.A., A.S A., 10 unités par certificat. Maximum de 10 unités;

4.    Tout porteur d’un diplôme universitaire en architecture, en génie, en sciences commerciales, en droit ou en agronomie; 10 unités chacun. Maximum de 10 unités;

5.    Tout candidat ayant obtenu ou complété des certificats jugés valables pour la profession, à la discrétion du Comité d’admission. Maximum de 10 unités;

6.    Chaque année d’expérience en plus des 5 années requises; 2 unités par année. Maximum de 20 unités;

7.    Texte de conférences et articles qui ont été préparés par le candidat, concernant certaines phases de la fonction d’estimateur, à la discrétion du Comité. Maximum de 10 unités;

8.    Textes de cours préparés par le candidat et présentés à des écoles d’estimateurs, à des Associations d’évaluateurs ou à des congrès, à la discrétion du Comité. Maximum de 10 unités;

9.    Rapport d’expertise additionnel, problèmes spécialisés d’évaluation (mine, carrière, industrie, station de service, édifice à bureaux, église); 10 unités par rapport. Maximum de 10 unités;

Le candidat doit fournir au moins trois lettres de recommandation, concernant sa réputation, son caractère moral, son intégrité et ses années d’expérience - de personnes respectées dans leur champ d’activités et sans lien de parenté avec le candidat.

Le candidat doit obtenir son certificat dans un délai de trois ans, à compter de la date d’admission de sa candidature.

CONDITIONS REQUISES POUR L’OBTENTION DE L’ATTESTATION A.I.E.

Toute personne qui satisfait aux conditions suivantes peut se porter candidat en vue de l’obtention de l’attestation A.I.E.

1.    Être membre régulier de l’A.E.M.Q.;

2.    Être âgé d’au moins 26 ans;

3.    Avoir un minimum de 4 ans d’expérience en estimation foncière;

4.    Être porteur de certificat de l’École Polytechnique attestant qu’il a complété deux classes du cours d’été de l’Institut;

5.    Présenter une demande écrite au Comité d’admission.

Nombre d'unités requises pour l'obtention de l'attestation

Pour l’obtention de l’attestation A.I.E., le candidat doit accumuler un minimum de 40 unités qui peuvent être obtenues comme suit:

30 unités obligatoires et sans choix de substitution

1.    Le candidat doit conserver une moyenne de 65% dans l’examen intermédiaire / 15 unités;

2.    Le candidat doit faire approuver un rapport d’expertise sur une propriété résidentielle (maison d’habitation ou ferme) et attestation de ce rapport / 15 unités;

10 unités au choix du candidat

3. 4. 5. 6. Mêmes conditions que pour l'obtention du Certificat de Membre. Maximum de 10 unités

Le candidat doit obtenir son attestation dans un délai d'un an, à compter de la date d'admission de sa candidature.

Note: Les unités accumulées pour l'obtention de l'attestation A.I.E., étant inscrites au dossier permanent du candidat peuvent aussi servir à l'obtention du certificat M.I.E. pour ce même candidat.

 

LE COMITÉ D’ADMISSION

1.    Le premier Comité d’Admission est composé de cinq membres, dont trois doivent détenir le certificat C.A.E. Ils sont nommés par l’Institut des Estimateurs Municipaux du Québec

2.    3 membres de ce premier comité sont nommés pour 2 ans et les 2 autres pour 1 an.

3.    Après l’expiration du terme d’office des membres du premier Comité, les nouvelles nominations sont valables pour une période de 2 ans. Le Comité est toujours composé d’un minimum de trois détenteurs du certificat C.A.E. ou M.I.E.

4.    Ce Comité se réunit au moins deux fois par année, afin d’examiner les demandes des candidats. Il présente un rapport annuel couvrant ses activités à l’Institut.

5.    Aucun membre de ce Comité ne reçoit de salaire ou de compensation, soit directement ou indirectement, en vertu de telles activités, sauf pour le remboursement de dépenses encourues dans l’exercice de ses fonctions comme membre de ce Comité.

6.    Ces dépenses attribuables à la tenue des examens, à l’impression, etc., sont payées à même les honoraires des candidats à ces examens.

7.    Ce Comité est responsable envers l’Institut :

a)     de la préparation et de la correction des examens écrits et oraux,

b)     de la correction des rapports soumis par les candidats,

c)     des recommandations aux titres M.I.E. et A.I.E.

8.    Toute décision du Comité est finale et sans appel.

EXAMENS

Chaque candidat doit subir avec succès deux examens écrits et un examen oral qui sont préparés et jugés par le Comité d’Admission. Ces examens couvrent la théorie, les principes et la pratique usuelle de l’évaluation et de la taxation foncières, les lois s’y rapportant, les exemptions, etc., et tout autre problème que le Comité considère opportun et nécessaire pour juger adéquatement de la compétence et du statut professionnel du candidat.

Chaque candidat, voulant s’inscrire à un examen, doit en faire une demande écrite sur une formule qu’il obtient du Comité d’Admission, Si le candidat est jugé apte à se présenter à l’examen. il doit acquitter les frais d’examen de $5.00 au plus tard, 7 jours avant la date de l’examen. Cette somme n’est pas remboursable. Ces examens ont lieu deux fois par année: l’un se tient à l’École Polytechnique durant les cours d’été et l’autre à l’endroit et à la date définis par le Comité d’Admission.

Les cahiers d’examens sont numérotés sans aucune autre identification et corrigés par deux membres du Comité d’Admission agissant ensemble. Ces examinateurs doivent retourner ces copies corrigées au Comité d’Admission dans un délai de 30 jours,

Si une note de réussite est obtenue, elle est notée au dossier du candidat, qui est avisé, soit de se présenter à l’examen suivant, ou les ayant tous réussis, de soumettre ses rapports d’expertise,

RAPPORTS

Le candidat doit soumettre au moins deux rapports, l’un sur une propriété résidentielle (maison d’habitation ou ferme), l’autre sur une propriété commerciale ou industrielle. Chaque sujet doit préalablement être approuvé par le Comité d’Admission.

Le candidat doit remettre avec chaque rapport un montant de $5.00 pour couvrir les frais d’examen.

CERTIFICAT

1.    Sur recommandation de l’Institut, le conseil de l’AEMQ décerne le certificat M.I.E. (membre de l’Institut des Estimateurs)

2.    Sur recommandation de l’Institut, le conseil de l’AEMQ décerne l’attestation A.I.E. (aspirant à l’Institut des Estimateurs)

3.    Tous les certificats sont signés par le président de l’Association et par le président de l’Institut

 

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