2.2 Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ) - Première édition (1974-1981)

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Présentation et sommaire

Le Manuel d’évaluation foncière du Québec (MEFQ) est un ouvrage de référence produit et tenu à jour par le gouvernement du Québec depuis 1974. Il documente officiellement l’application des dispositions législatives et réglementaires qui régissent les pratiques d’évaluation foncière municipale au Québec. Son usage est prescrit pour assurer l’uniformité méthodologique de ces pratiques, considérant qu’elles s’exercent dans un contexte décentralisé. Les divers éléments qui l’ont composé au fil des ans sont répertoriés en quatre groupes : la première édition (1974-1981), l'édition « métrique » (1984), la troisième édition (1992-2001) et l’édition « modernisée » (2010).

La première édition du MEFQ, désignée dans la réglementation comme étant « l’édition 1976 du Manuel  », comporte 13 volumes et appendices distincts, publiés de 1974 à 1981. Son usage obligatoire est l’un des éléments moteurs de la réforme administrative de l’évaluation foncière consistant à implanter, de 1977 à 1984 sur tout le territoire québécois, des rôles d’évaluation « de nouvelle génération » établis selon des moyens uniformes.

Contexte d’instauration de la première édition du MEFQ

Pendant plus de 20 ans avant sa mise en œuvre, une réforme de l’évaluation foncière est réclamée par divers intervenants, à la fois pour raffermir la crédibilité de l’impôt foncier, principale source de revenus des municipalités, et pour assurer la fiabilité des données essentielles à la réalisation de réformes fiscales. Plusieurs commissions d’enquête et groupes de travail (Tremblay 1956, Bélanger 1965, Boulet 1969) signalent tant l’absence et l’incohérence que l’improvisation des moyens utilisés par les estimateurs de l’époque et déplorent les injustices qui en résultent. Ils recommandent unanimement l’uniformisation législative et normative de l’évaluation foncière.

Dès novembre 1969, des sous-comités techniques sont désignés pour élaborer un avant-projet de loi, ainsi qu’un manuel d’évaluation foncière. Bien qu’au départ, d’importantes divergences terminologiques et méthodologiques existent entre les spécialistes affectés à ces travaux, un projet de manuel d’évaluation foncière adapté aux exigences du Québec est livré au ministre en septembre 1970. Il est composé de trois parties traitant de méthodologie, de systèmes et procédures, ainsi qu’un répertoire de taux (coûts) unitaires.

En décembre 1971, l’adoption de la Loi sur l’évaluation foncière ouvre officiellement la voie aux développements en cours, notamment par l’instauration du pouvoir de réglementer la forme et le contenu du rôle, ainsi que les méthodes et normes d’établissement de la valeur (1971, chap. 50, a. 7).

La Direction générale de l’évaluation foncière (DGEF) du ministère des Affaires municipales (MAM) est créée dans les mois suivants, avec pour mandat principal d’élaborer le Manuel d’évaluation foncière du Québec. Elle bénéficie notamment de la participation du « Comité du Manuel » de la Corporation des évaluateurs agréés du Québec, ce qui favorise l’accomplissement de cette imposante tâche, initialement sous-estimée. À la suite de recherches et de validations effectuées en collaboration avec plusieurs services d’évaluation, une édition de rodage[1] de divers éléments du MEFQ est d’abord diffusée par le MAM au printemps 1974, sans toutefois qu’il soit permis de les utiliser immédiatement pour confectionner des rôles.

En septembre 1974, la publication de l’ouvrage intitulé « Principes et concepts généraux en évaluation foncière », qui devient ensuite le volume 1 du MEFQ, en constitue le premier volet permanent. Suivent, en septembre 1975, les volumes 3 (Codification) et 3A (Matrice graphique) de ce manuel. Les premiers répertoires de taux unitaires (en base 1972) destinés à l’application de la méthode du coût et les formulaires afférents sont ensuite publiés en janvier 1976, à même les volumes 4, 4A et 5.

Ce n’est toutefois qu’en avril 1977 que la première édition du MEFQ acquiert un caractère officiel. Prescrite par le Règlement numéro 1, elle constitue alors un des éléments moteurs de la réforme administrative de l’évaluation foncière, dont l’objectif central est d’uniformiser les pratiques d’évaluation foncière à l’échelle du Québec.

Contenu de la première édition du MEFQ (1974-1981)

Entré en vigueur le 15 avril 1977, le Règlement numéro 1 stipule un cheminement qui doit être suivi et des instruments obligatoires à utiliser, soit l’édition 1976 du MEFQ et les formulaires afférents, tels que publiés par l’Éditeur officiel du Québec. Cette édition comprend alors un total de 10 volumes ou appendices distincts couvrant, au total, plus de 3 700 pages[2].

Entre 1977 et 1984, ces ouvrages servent ensuite de référence à tous les évaluateurs municipaux du Québec pour réaliser – et réussir – la réforme administrative de l’évaluation foncière consistant à implanter, sur tout le territoire québécois, des rôles d’évaluation « de nouvelle génération », établis selon des moyens uniformes. Les principaux apports découlant des exigences d’appliquer l’édition 1976 du MEFQ sont :

-      la première diffusion, en Amérique, d’ouvrages de référence en langue française sur l’évaluation foncière;

-      l’instauration généralisée d’une cartographie à référence spatiale (matrice graphique);

-      l’instauration généralisée d’un système de codification des biens-fonds (CUBF);

-      le développement de répertoires de coûts unitaires de construction (base 1972) propres au contexte québécois, dont un système paramétrique novateur applicable aux résidences;

-      l’instauration généralisée de formulaires servant à la fois à décrire et à calculer le coût de remplacement des bâtiments (fiches 1.4.1, 1.5.1 et 1.5.1.A[3]).

Chaque volume ou appendice composant la première édition du MEFQ est présenté ci-dessous, au moyen d’une courte fiche descriptive et d’une image de sa couverture.

Volume 1 - Principes et concepts généraux en évaluation foncière

§  Contenu inspiré du volume de l'Institut canadien des évaluateurs (Real Estate Appraising in Canada)

§  Premier ouvrage en langue française comparable à la plupart des volumes d’évaluation foncière canadiens et américains

§  Introduction au MEFQ, destinée à servir de matériel didactique pour les institutions d’enseignement et la CEAQ

§  Dates de publication : édition de rodage en mai 1974 (image ci-contre) et finale en septembre 1975, sans modification (sauf pour la couverture).

§  N’a fait l’objet d’aucune mise à jour et n’a jamais été prescrit par la réglementation

§  Fait partie de l’édition 2006 du MEFQ. Son contenu est aussi récupéré aux parties 1A et 1B de l’édition modernisée du MEFQ

    MEFQ, Vol. 1, 320 pages

 

Volume 2 - Tables d’intérêt

§  Texte explicatif de base sur les mathématiques financières (notion d’intérêt, 6 fonctions de l’intérêt composé, taux nominal, taux périodique)

§  Tables types de conversion annuelle (1/4% à 30%), semestrielle (4% à 20%), trimestrielle (4% à 20%), mensuelle (4% à 20%)

§  Table de remboursements mensuels (4% à 30%)

§  Date de publication : édition de rodage en mai 1974 et finale en décembre 1976, sans modification

§  N’a fait l’objet d’aucune mise à jour et n’a jamais été prescrit par la réglementation

§  Date de retrait du MEFQ : février 1989

MEFQ, Vol. 2, 408 pages

 

Volume 3 - Matrice graphique

§  Documentation de base d’un système innovateur d'identification spatiale à utiliser pour répertorier les biens immeubles portés au rôle

§  Décrit techniquement les éléments graphiques prescrits, notamment quant à la confection d'un plan de balancement, la définition et l'immatriculation des unités d'évaluation

§  Date de publication : édition de rodage en mai 1974 et finale en septembre 1975

§  Son application est prescrite par la réglementation depuis avril 1977

§  N’a fait l’objet d’aucune mise à jour. Son contenu est destiné à être remplacé par la partie 2B de l’édition modernisée du MEFQ

MEFQ, Vol. 3, 126 pages

 

Volume 3A - Codification (édition 1975)

§  Complète et concrétise l'utilisation de la matrice graphique (volume 3)

§  Détaille la codification à utiliser dans le processus pour décrire l'utilisation des immeubles, identifier chaque municipalité et caractériser le type de possession ou d'occupation qui détermine l'inscription au rôle de tout propriétaire

§  Date de publication : septembre 1975

§  N’a fait l’objet d’aucune mise à jour (jusqu’à son remplacement) et son application fut prescrite par la réglementation de 1977 à 1992

§  Date de retrait du MEFQ : septembre 1992, alors remplacé par la version 1992 du même volume, compris dans la troisième édition du MEFQ

MEFQ, Vol. 3A, 332 pages

 

Appendice 3B - Guide d’utilisation du formulaire 1.3

§  Guide d’utilisation du formulaire prescrit pour le relevé des données du marché et des titres de propriété, intitulé Rapport analytique des données du marché immobilier (formulaire 1.3)

§  Standardise les données devant composer le fichier central des données du marché prévu au cheminement prescrit

§  Date de publication : septembre 1975

§  N’a fait l’objet d’aucune mise à jour et son application fut prescrite par la réglementation de 1977 à 1994

§  Date de retrait du MEFQ : janvier 1995

 

MEFQ, App. 3B, 68 pages

 

Volumes 4 et 4A - Technique du coût - Répertoire des taux unitaires; bâtiments commerciaux, industriels et institutionnels (base 1972)

§  Répertoires de taux (coûts) unitaires reposant sur les systèmes de description par modèles et de calcul d’American Appraisal (groupe Boeckh), adaptés en fonction du territoire de la région de Québec en 1972

§  Documentent aussi la façon de décrire les bâtiments commerciaux, industriels et institutionnels avec la fiche de propriété 1.4.1 prescrite et d’y procéder aux calculs inhérents au système retenu

§  Date de publication : édition de rodage en mai 1974 et finale en janvier 1976

§  Ont fait l’objet de trois mises à jour (1981, 1984, 1985) et leur application fut prescrite par la réglementation de 1977 à 1999, concurremment avec d’autres éditions

§  Date de retrait du MEFQ : novembre 1999

MEFQ, Vol. 4/4A, 878 pages

 

Volume 5 - Technique du coût - Répertoire des taux unitaires; système paramétrique bâtiments résidentiels (base 1972)

§  Répertoire de taux (coûts) unitaires des bâtiments résidentiels courants, reposant un système inédit (dit « paramétrique ») et calibré en fonction de la région de Québec, en 1972

§  Documente aussi la façon de décrire ces bâtiments avec la fiche de propriété 1.5.1 prescrite et d’y procéder aux calculs inhérents au système retenu

§  Date de publication : édition de rodage en mai 1974 et finale en décembre 1976

§  A fait l’objet d’une seule mise à jour, en 1981, et son application fut prescrite par la réglementation de 1977 à 1999, concurremment avec d’autres éditions

§  Date de retrait du MEFQ : novembre 1999

MEFQ, Vol. 5, 232 pages

 

Volume 5A - Technique du coût - Répertoire des taux unitaires des bâtiments agricoles et schémas explicatifs des taux unitaires (base 1972)

§  Répertoire de taux (coûts) unitaires de bâtiments agricoles les plus répandus, reposant un système « paramétrique » analogue à celui des bâtiments résidentiels et également calibré en fonction de la région de Québec en 1972

§  Documente la façon de décrire ces bâtiments avec le formulaire intercalaire 1.5.1A-1 prescrit et d’y procéder aux calculs inhérents au système retenu

§  Présente de nombreux schémas explicatifs des taux unitaires résidentiels

§  Date de publication : édition de rodage en avril 1979 et édition finale en mars 1981, tenant compte des dispositions de la LFM de 1980 (équipements)

§  N’a fait l’objet d’aucune mise à jour et son application fut prescrite par la réglementation de 1983 à 1999, concurremment avec d’autres éditions

§  Date de retrait du MEFQ : novembre 1999

MEFQ, Vol. 5A, 264 pages

 

Appendice 6A - Guide d'utilisation du formulaire 1.6.1

§  Guide d’utilisation du formulaire facultatif pour consigner les données sur les occupants (élections) et les conditions d’occupation (immeubles locatifs), intitulé Relevé socio-économique (formulaire 1.6.1)

§  Date de publication : février 1976

§  N’a fait l’objet d’aucune mise à jour et n’a jamais été prescrit par la réglementation

§  Date de retrait du MEFQ : avril 1985

MEFQ, App. 6A, 32 pages

 

Annexes J1, J2 et J3 - Répertoire jurisprudentiel en évaluation foncière - Tomes 1, 2 et 3

§  Répertoire indexé de nombreuses décisions du Bureau de révision de l’évaluation foncière du Québec et du Bureau des estimations de la Ville de Montréal, principalement en application de la Loi sur l’évaluation foncière

§  Originellement destiné à des fins de régie interne, puis publié à titre informatif

§  Dates de publication : décembre 1976 (tome 1), mars 1977 (tome 2) et novembre 1980 (tome3)

§  N’a fait l’objet d’aucune mise à jour et n’a jamais été prescrit par la réglementation

§  Date de retrait du MEFQ : janvier 1988

MEFQ, Ann. J1/J2/J3,

2341 pages

 

Sources de référence utilisées aux fins de la présente capsule

·       Rapport de la Commission royale d’enquête sur la fiscalité, gouvernement du Québec, décembre 1965, p. 291.

·       Loi sur l’évaluation foncière (1971, chap. 50) article 7, sanctionnée le 1971-12-23, Site web de l'Assemblée nationale.

·       Le manuel d’évaluation foncière, Municipalité 74, juillet 1974, pp. 3 à 5.

·       Nouveau recueil de jurisprudence, Le Faisceau, septembre 1976, p. 10.

·       La réforme administrative de l’évaluation foncière (Programme de formation des cadres municipaux), Ministère des Affaires municipales, mars 1977, p. 17.

·       Les avantages de la réforme administrative de l’évaluation foncière, John McKercher é.a., Le Faisceau, juin 1977, pp. 7 et 12-13.

·       Manuel d’évaluation foncière du Québec, Ministère des Affaires municipales, Volumes 1 (rodage), 2, 3, 3A, 4, 4A et 5 / Appendices 3B et 6A / Annexes J-1, J2 et J3.

·       La réforme de la fiscalité municipale - Information générale, Ministère des Affaires municipales, janvier 1980, pp. 113 à 115.

·       Le Manuel d’évaluation foncière du Québec (dépliant promotionnel), Les Publications du Québec, 1988.

·       La réforme sur l’évaluation foncière au Québec, son histoire et son bilan évolutif, Yves Lachapelle, Le Faisceau Été 1996, p. 8-9.

·       Communiqués du MAM à l’intention des évaluateurs : 1980-07-14 ; 1981-05-19 ; 1996-12-13.

·       Évaluation foncière et fiscalité municipale (Bloc EMUN du programme de formation professionnelle), Ordre des évaluateurs agréés du Québec, avril 2004, p. 28.

 


[1] Lancée en mai 1974 lors de rassemblements tenus à Québec et à Montréal, l’édition de rodage du MEFQ comprend 6 éléments intitulés : Principes et concepts généraux en évaluation foncière, Tables d’intérêt, Système d’identification géographique et de classification de l’utilisation de biens-fonds, Répertoire des taux unitaires des résidences, Répertoire des taux unitaires des commerces et industries et Répertoire des taux unitaires des institutions et immeubles publics. Diffusés aux fins d’élargir leur validation auprès d’un plus vaste bassin de praticiens, ces ouvrages n’ont pas de caractère définitif et ne sont pas autorisés pour dresser des rôles d’évaluation.

[2] Dans les faits, le texte du Règlement numéro 1 ne réfère alors qu’à 6 des volumes du MEFQ (3, 3A, 3B, 4, 4A et 5), les autres ouvrages servant davantage à appuyer la démarche de l’évaluateur, sans être visés par une obligation. Ces 6 volumes représentent alors tout de même plus de 1 600 pages!

[3] Bien que publié en 1981, le Volume 5A intitulé Technique du coût - Répertoire des taux unitaires des bâtiments agricoles est considéré comme appartenant à la première édition du MEFQ, ayant aussi contribué à réaliser la réforme administrative de 1977-1984. De plus, les barèmes de coûts unitaires qui y figurent sont également en base 1972.

 

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