2.4 Manuel d’évaluation foncière du Québec (MEFQ) – Troisième édition (1992-2001)

Présentation et sommaire

Le Manuel d’évaluation foncière du Québec (MEFQ) est un ouvrage de référence produit et tenu à jour par le gouvernement du Québec depuis 1974. Il documente officiellement l’application des dispositions législatives et réglementaires qui régissent les pratiques d’évaluation foncière municipale au Québec. Son usage est prescrit pour assurer l’uniformité méthodologique de ces pratiques, considérant qu’elles s’exercent dans un contexte décentralisé. Les divers éléments qui l’ont composé au fil des ans sont répertoriés en quatre groupes : la première édition (1974-1981), l’édition « métrique » (1984), la troisième édition (1992-2001) et l’édition « modernisée » (2010).

Publiés de 1992 à 2001, les éléments formant la troisième édition du MEFQ comprennent principalement la version 1998 des volumes 4 et 5 (Méthode du coût) contenant des répertoires de coûts unitaires actualisés en base 1997, pour l’ensemble des bâtiments à évaluer. Cette période est également caractérisée par l’ajout au MEFQ de guides méthodologiques inédits : Processus de traitement du rôle d’évaluation (volume 2), en 1994 et Méthode de comparaison (volume 6), en 1997 et 2001. Outre ce renouveau méthodologique, le MEFQ fait aussi l’objet, à compter de 1999, d’un virage technologique majeur : la diffusion électronique sur cédérom et l’abandon des volumes en papier.

Contexte d’instauration de la troisième édition du MEFQ

Au fil de l’implantation graduelle de la réforme de l’évaluation foncière, l’application concrète des volumes et des formulaires des deux premières éditions du MEFQ, de 1977 à 1990, révèle des difficultés et des besoins soulevés par les praticiens de l’évaluation foncière. Durant cette période, de nombreuses mises à jour sont apportées aux volumes existants et l’informatisation des processus appliqués par les évaluateurs transforme les méthodes et outils de travail utilisés, dont les fiches de propriété et autres intercalaires « en format continu ».

Afin de favoriser le développement d’un savoir-faire plus uniforme à l’échelle du Québec, cinq guides méthodologiques « hors MEFQ » sont produits et diffusés par le ministère des Affaires municipales (MAM) à compter de 1988[1]. Ils concernent les répartitions fiscales (1988), le sommaire du rôle (1988), les fiches de propriété (1990), les indicateurs de performance (1990) et la proportion médiane (1993). Certains font même l’objet de révisions et de « rééditions ».

D’abord, la mise en vigueur des codes géographiques à 5 chiffes (au lieu de 4) entraîne la production, en 1992, d’une nouvelle édition du volume 3-A (Codification).

Ensuite, une consultation menée en 1994 par le MAM, sur ses produits et services en matière d’évaluation foncière, démontre que les besoins les plus pressants des praticiens visent surtout :

l’élaboration de guides méthodologiques sur l’équilibration du rôle, ainsi que sur l’application de la méthode de comparaison en évaluation de masse ;
l’actualisation des barèmes de coûts unitaires contenus aux volumes 4 et 5 du MEFQ ;
l’intégration fonctionnelle, au MEFQ, des divers guides et mises à jour antérieurement diffusés.

Ainsi, pour répondre à ces besoins dans la poursuite de l’objectif de standardisation visé depuis 1977, le volume 2 du MEFQ (Processus de traitement du rôle d’évaluation) est publié en septembre 1994. La portion initiale[2] du volume 6 (Méthode de comparaison) est diffusée en juin 1997 et une troisième édition des volumes 4 et 5 (coûts unitaires en base 1997) est publiée en octobre 1998.

Contrairement aux volumes des éditions antérieures, les nouveaux volumes 2 (1994), 3-A (1992), 4 et 5 (1998) acquièrent immédiatement[3] un caractère officiel – et obligatoire – aux fins de la confection de tout nouveau rôle, notamment en raison du fait qu’ils documentent l’utilisation de formulaires déjà prescrits par la réglementation (fiches 2.4.1, 2.5.1, etc.). Ce n’est toutefois pas le cas du nouveau volume 6 (1997), dont les formulaires ne sont visés par le Règlement sur le rôle d’évaluation foncière qu’à compter de 2000.

À compter de 1999, les volumes composant la troisième édition du MEFQ sont diffusés sur un support électronique (cédérom) et la publication de leur version papier est abandonnée.

Contenu de la troisième édition du MEFQ (1992-2001)

Les cinq ouvrages intégrés au MEFQ de 1992 à 2001 caractérisent un renouveau dans les pratiques d’évaluation foncière municipale au Québec, non seulement sur le plan méthodologique, mais aussi sur le plan technologique. Tout en protégeant les acquis des éditions précédentes en matière d’uniformité, ils s’adaptent aux nouvelles réalités des évaluateurs et aux besoins de cette discipline professionnelle.

Chaque volume composant la troisième édition du MEFQ est présenté ci-dessous, au moyen d’une courte fiche descriptive et d’une image de sa couverture.

Volume 2 – Processus de traitement du rôle d’évaluation – Guide méthodologique

Guide inédit détaillant toutes les activités de collecte et d’analyse comprises dans le processus d’établissement du rôle et de sa tenue à jour;
Sous réserve des sujets déjà traités par les volumes 3, 4 et 5, il regroupe toutes les instructions relatives à :
- l’accomplissement des différentes étapes du processus d’évaluation;
- l’utilisation des formulaires prescrits à cette fin;
- l’examen de résultats contenus au rôle déposé;
- leur révision à la demande des contribuables;
Dates de publication : septembre 1994 (papier); août 2001 (électronique);
A fait l’objet de deux mises à jour (en 2003 et 2006) et son usage est prescrit par avis ministériel depuis octobre 1995.

MEFQ, Vol. 2, 706 pages

Volume 3-A – Codification (Édition 1992)

Nouvelle édition produite à la suite du changement de code géographique des municipalités (5 chiffres au lieu de 4);
Détaille aussi la codification à utiliser pour décrire l’utilisation des immeubles, profondément révisée (en 2006) pour s’harmoniser au SCIAN (Système de classification des industries de l’Amérique du nord);
Dates de publication : janvier 1992 (papier); novembre 1999 (électronique);
A fait l’objet de sept mises à jour et son usage est prescrit par avis ministériel depuis juillet 1992, alors qu’il remplace l’édition précédente.

MEFQ, Vol. 3-A, 424 pages

Volume 4 – Méthode du coût – Bâtiments commerciaux, industriels et institutionnels (Version 1998)

Nouvelle édition des répertoires de taux unitaires (bâtiments commerciaux, industriels et institutionnels) reposant sur le système existant de calcul à l’unité posée (avec la fiche 2.4.1), établis en fonction du territoire de la région de Québec, en juillet 1997;
Ajout de textes sur les principes et concepts relatifs à la méthode du coût, notamment sur la dépréciation;
Révision et simplification des rajustements au coût de base (antérieurement appelés « procédés de conciliation »);
Dates de publication : octobre 1998 (papier); novembre 1999 (électronique);
A fait l’objet de quatre mises à jour et son usage est prescrit par avis ministériel depuis mars 1999, alors qu’il remplace graduellement l’édition précédente.

MEFQ, Vol. 4, 559 pages

Volume 5 – Méthode du coût – Système paramétrique – Bâtiments résidentiels et de ferme (Version 1998)

Nouvelle édition des répertoires de taux unitaires (bâtiments résidentiels et de ferme) reposant sur le système de calcul paramétrique existant (avec les fiches 2.5.1 et 2.5.1 A-1), établis en fonction du territoire de la région de Québec, en juillet 1997;
Ajout de textes sur les principes et concepts relatifs à la méthode du coût, notamment sur la dépréciation;
Révision et simplification des rajustements au coût de base (antérieurement appelés « procédés de conciliation »);
Dates de publication : octobre 1998 (papier); novembre 1999 (électronique);
A fait l’objet de quatre mises à jour et son usage est prescrit par avis ministériel depuis mars 1999, alors qu’il remplace graduellement l’édition précédente.

MEFQ, Vol. 5, 437 pages

Volume 6 – Technique de parité / Méthode de comparaison – Guide méthodologique

Publication inédite sur l’application méthodologique de la méthode de comparaison pour évaluer les résidences de trois logements et moins, ainsi que les copropriétés divises résidentielles (condominiums);
Comporte aussi une partie théorique traitant des principes et concepts relatifs à la méthode de comparaison, ainsi que de la méthodologie d’application des techniques des prix de vente rajustés et de modélisation statistique;
Documente la façon de décrire ces immeubles avec les fiches de propriété 2.6.1C (résidentiel) et 2.6.1C-1/C-2 (condos) proposées et d’y présenter les calculs et résultats appropriés;
Dates de publication : juin 1997 (papier); novembre 1999 (électronique); partie résidences 3 logements et moins : janvier 2006;
A fait l’objet de quatre mises à jour et son usage est prescrit par la réglementation depuis juillet 2000, quant aux copropriétés divises résidentielles.

MEFQ, Vol. 6, 416 pages

Les volumes du MEFQ en version électronique

À compter de 1999, le contenu intégral à jour des volumes composant la troisième édition du MEFQ est publié en version électronique (cédérom) et la diffusion de leur version papier est abandonnée. En 1999, 2001, 2003 et 2006 une nouvelle version à jour des volumes 3A, 4, 5 et 6 est ainsi publiée. Chacune comprend en plus :

les mises à jour effectuées (peuvent être imprimées par l’utilisateur des volumes papier déjà en circulation);
les fichiers Excel des codes d’utilisation et barèmes de coûts unitaires ;
les formulaires prescrits et des applications de calcul permettant de les utiliser.

Le volume 2 (Processus de traitement) s’ajoute à ce contenu à compter de la version 2001 du cédérom, alors que la version 2006 intègre le contenu intégral du volume 1 initial (Principes et concepts généraux).

Bien qu’étant diffusé en ligne (et non plus sur cédérom) depuis novembre 2013, ce même contenu n’a pas été mis à jour et constitue l’édition 2006 du MEFQ commercialisée par Les Publications du Québec.

Sources de référence utilisées aux fins de la présente capsule

Le Manuel d’évaluation foncière du Québec se renouvelle, Ministère des Affaires municipales, mai 1994.
Communiqués du MAM à l’intention des évaluateurs : 1994-02-21; 1994-04-06 ; 1995-06-09.
Manuel d’évaluation foncière du Québec, Ministère des Affaires municipales, Volumes 2, 3-A (éd. 1992), 4 (éd. 1998), 5 (éd. 1998) et 6.
La mise en application des nouveautés aux volumes 4 et 5 du Manuel d’évaluation foncière du Québec, version 1998, (Cahier du participant), Association des évaluateurs municipaux du Québec, mai 1999.
La version cédérom du Manuel d’évaluation foncière du Québec, Serge Paquin, Le Faisceau, Printemps 2000, pp. 20-22.
Gazette officielle du Québec : 1992-07-11 G.O.1, 3224 ; 1995-10-28 G.O.1, 1195; 1999-03-13 G.O.1, 242; 2000-07-05 G.O.2, 4416.
Évaluation foncière et fiscalité municipale (Bloc EMUN du programme de formation professionnelle), Ordre des évaluateurs agréés du Québec, avril 2004, p. 28.
Manuel d’évaluation foncière du Québec 2006 (cédérom), Les Publications du Québec, 2006.
Le Manuel d’évaluation foncière du Québec – Mise à jour 2006 (Cahier du participant), Association des évaluateurs municipaux du Québec, juin 2006.

[1] Avant la diffusion des guides « hors MEFQ » de 1988 à 1993, seul le document intitulé « Session A – Le processus d’évaluation, méthodologie générale » utilisé comme matériel didactique aux fins du programme de perfectionnement sur la réforme administrative (de 1975 à 1979) tient lieu d’ouvrage de référence – non obligatoire – quant à l’application du processus de confection et de tenue à jour des rôles d’évaluation.

[2] Lors de sa publication initiale, en 1997, le volume 6 s’intitule « Technique de parité » et son contenu pratique se limite aux copropriétés divises résidentielles (condominiums). En 2001, ce contenu est élargi à l’évaluation des résidences de 3 logements et moins et le volume 6 du MEFQ s’intitule désormais « Méthode de comparaison ».

[3] La Loi sur la fiscalité municipale (art. 263, par 1°) prévoit que le règlement peut prescrire l’usage du MEFQ « comme il existe au moment où l’évaluateur doit l’appliquer, pourvu que le ministre donne avis à la Gazette officielle du Québec de chaque mise à jour ».