La probabilité de la taxation TPS/TVQ de l’unifamilial

Un jugement du TAQ, la décision Misook Yi, a porté à notre attention le questionnement de l’inclusion des taxes à la consommation, TPS et TVQ, à la valeur réelle des unités d’évaluation de type unifamilial.

Misook Yi rappelle, simplement, que les taxes TPS/TVQ doivent être prises en considération lors de l’établissement de la valeur réelle d’une propriété :

« [3] La TPS et la TVQ doivent-elles être considérées aux fins d’établissement de la valeur réelle d’une propriété ?

[15] La jurisprudence est claire et constante, les taxes doivent être prises en considération pour l’établissement de la valeur réelle d’une propriété.

[9] La valeur recherchée par le Tribunal en fiscalité municipale est la valeur réelle d’un immeuble, définie comme la « valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré ».¹ » (Le souligné est de nous.)

Nous nous penchons, dans ce qui suit, sur le calcul de probabilité qu’induit ce concept du prix le plus probable.

LES MAISONS, CONDOS DIVIS ET CHALETS NEUFS

En vertu de la Loi sur la taxe d’accise du Canada et de la Loi sur la taxe de vente du Québec, la vente des maisons et des chalets nouvellement construits sur un terrain d’une grandeur maximale d’un demi-hectare (5 000 m2 ou 54 000 pi2) est taxable.²  La vente d’une unité nouvellement construite d’un immeuble d’habitation en copropriété divise est aussi taxable.³ 

La décision Misook Yi confirme l’assujet- tissement de la vente des immeubles de type unifamilial neufs aux taxes de vente TPS/ TVQ et elle renvoie au modèle arithmétique de la décision Girard pour leur calcul :

« [13] Le Tribunal précise dès à présent que les taxes fédérale et provinciale qui s’appliquent au prix d’achat de l’immeuble au moment de son acquisition doivent être considérées lors de l’établissement de la valeur réelle à inscrire au rôle d’évaluation. Tout acheteur d’un condominium neuf aura à les assumer au moment de l’achat […]

[14] Cette question a été soumise aux tribunaux à maintes reprises et synthétisée dans la décision Girard rendue par le présent tribunal. ⁴  »

La probabilité de la taxation de la vente des maisons, des unités de copropriété divise et des chalets, neufs, est de 100%.

LES MAISONS, CONDOS DIVIS ET CHALETS USAGÉS

En vertu des deux mêmes lois fiscales, la vente des immeubles de type unifamilial non neufs est exonérée des taxes TPS/TVQ, s’il n’y a pas eu de changement d’utilisation ni de rénovations majeures.⁵ 

La probabilité de l’exonération de la vente des maisons usagées, des unités de copropriété divise qui ne sont plus neuves et des chalets déjà à l’usage des familles est de presque 100%.

LES TERRAINS VAGUES

La recherche du prix de vente le plus probable repose sur un calcul de probabilité. La probabilité de la taxation de la vente des terrains vacants sur lesquels le zonage permet une maison ou un chalet d’usage personnel dépend du statut de leur propriétaire. La question que pose l’Agence du Revenu du Canada (ARC) est la suivante : le propriétaire vendeur est-il un particulier ?

c’est-à-dire une personne physique ?

Si la réponse est OUI, le texte de la publication gi-003-f.html de l’ARC énonce la règle du marché des terrains. La voici :

« La plupart des ventes de terrains par des particuliers sontexonérées;[principalement] la vente d’un terrain qui était gardé pour usage personnel.⁶   »

Cette règle est claire : la plupart des ventes de terrains à usage personnel par un particulier sont exonérées des taxes TPS/TVQ. La probabilité que la vente d’un terrain résidentiel inscrit au rôle au nom d’une personne physique soit exonérée des taxes de vente est très élevée.

Si la réponse est NON, le texte du mémorandum 19.2 de l’ARC demeure la règle générale d’évaluation :

« En règle générale, la fourniture d’un immeuble situé au Canada, y compris un immeuble résidentiel, est taxable à moins que l’opération ne soit spécifiquement exonérée.⁷  »

La règle est tout aussi claire : les ventes de terrains par un vendeur autre qu’un particulier sont taxables. La probabilité que la vente d’un terrain résidentiel inscrit au rôle au nom d’un propriétaire autre qu’une personne physique soit taxable est très élevée.

LES TERRAINS CONSTRUITS.

Il y a environ 2 325 000 terrains construits de 1 logement inscrits aux rôles d’évaluation foncière de l’exercice financier 2023, d’une valeur de près de 265 milliards $. Ces terrains supportent soit une maison, soit une unité de copropriété divise, soit un chalet.

Le calcul de probabilité qui s’insère au processus de leur évaluation demeure toutefois flou. Selon Misook Yi, « il faut rechercher le prix de vente le plus probable de l’immeuble à l’étude en fonction des données du marché⁸  », mais l’application des lois de la statistique y vacille parce qu’il n’y a pas de marché ; il n’y a pas de ventes. Les terrains construits de 1 logement ne se vendent pas sans le bâtiment qui les occupe. Quelle est donc la probabilité que le prix de vente le plus probable du terrain unifamilial construit soit taxable ? La réponse se trouve dans le manuel du ministère québécois (MEFQ) et dans les règles fiscales de l’ARC.

D’abord le MEFQ. Le MEFQ dicte la méthodologie de l’évaluation des terrains construits. Le MEFQ demande que le terrain construit soit « évalué comme s’il était vague, sans aucune construction.⁹  » Chaque terrain construit se voit alors virtuellement mis en disponibilité¹⁰  sur le marché des terrains vagues.

Puis l’ARC. Au dire de l’ARC, « la plupart des ventes de terrains par des particuliers sont exonérées.¹¹ »

La probabilité de la taxation de la vente des terrains unifamiliaux dépend du statut de leur propriétaire. Or, le propriétaire typique d’une résidence unifamiliale est une personne physique, un particulier au sens de l’ARC, qui exerce déjà un usage personnel de son propre emplacement. La probabilité que la vente de son terrain considéré non construit soit exonérée des taxes TPS/ TVQ est de presque 100% car la vente d’un terrain par un particulier est exonérée, surtout lorsqu’il reçoit un usage personnel.

En corollaire à Misook Yi, l’exonération des taxes TPS/TVQ doit être prise en considération pour l’établissement de la valeur réelle du terrain des maisons non neuves, du terrain des unités de copropriété divise usagées et du terrain des chalets déjà en usage.

EN UN MOT

Nous nous interrogeons sur la probabilité de la taxation du prix de vente le plus probable des unités d’évaluation de type unifamilial. Voici notre constat.

Le prix de vente le plus probable d’une unité d’évaluation dédiée à l’habitation unifamiliale doit prendre en considération…

• la probabilité absolue (100%) de la taxa- tion de la vente des maisons neuves, des unités de copropriété divise neuves et des chalets à usage personnel nouvellement construits ;

• la probabilité quasi-absolue (<=100%) de l’exonération de la vente des maisons non neuves, des unités de copropriété divise usagées et des chalets déjà existants ;
• la très forte probabilité (<100%) de l’exo- nération de la vente des terrains privés appartenant à une personne physique ;
• la très forte probabilité (<100%) de la taxation de la vente des terrains inscrits au rôle au nom de tout propriétaire qui n’est pas une personne physique.

LA PROBABILITÉ

Misook Yi, à l’instar de Girard, rappelle que la probabilité de la taxation du prix de vente le plus probable doit être prise en considération lors de l’inscription au rôle de la valeur réelle de chacune des unités d’évaluation d’usage unifamilial. C’est un simple calcul de probabilité… mais d’une probabilité pas si simple !