Jurisprudences d’intérêt

Michel Laberge & Joanne Carbone c. Ville de Saint-Jean- sur-Richelieu – 2022 QCTAQ 092 – 1er septembre 2022 Nombre de logements – trois conditions cumulatives sont nécessaires pour constituer un logement : pouvoir y tenir feu et lieu, pouvoir y accéder directement et pouvoir en jouir de façon exclusive – n’est pas de la compétence du Tribunal de commenter la réglementation ou encore la présence de droits acquis concernant l’usage fait de la propriété par les requérants ni de trancher des litiges en lien avec ceux-ci : « les informations inscrites au rôle en regard du nombre de logements ne déterminent pas la conformité de l’immeuble ou non auprès du service de l’urbanisme puisque ce dernier obéit à sa seule réglementation »; (statut : Décision finale)

Yves Raymond c. M.R.C. du comté de Portneuf & Nancy Brassard – 2022 QCCQ 7349 – 30 septembre 2022
Poursuite en dommages et intérêts d’un citoyen contre l’évaluatrice et la MRC en raison d’une erreur d’inscription d’un immeuble au rôle – discussion préliminaire relative aux prescriptions applicables – le recours doit rejeté le citoyen n’a pas rempli son fardeau de preuve de démontrer qu’une personne raisonnable placée dans la même situation aurait agi différemment : il a notamment omis de déposer une demande de révision administrative – l’erreur dans le maintien du taux de répartition entre les usages de l’immeuble ne résulte pas de la négligence, mais des contraintes de l’évaluation de masse et de l’absence
de déclarations par monsieur Raymond ou par la personne qui accompagnait le technicien lors de ses visites au fil du temps – il ne peut être réaliste d’exiger des autorités municipales qu’elles visitent davantage chacun des immeubles au rôle d’évaluation puisque cela imposerait de mettre en œuvre des moyens hors de proportion (statut : Jugement final)

La Brasserie Labatt c. Ville de Montréal – 2022 QCTAQ 11475 – 26 octobre 2022 – Complexe industriel – discussion relative à nature de l’immeuble : vocation unique ou à vocation limitée – dans un calcul de l’âge apparent s’assimilant à une estimation détaillée de l’âge du bâtiment par composant, il faut plafonner le vieillissement d’une composante puisque dans le cas contraire cela signifierait qu’un élément pourrait être déprécié au-delà de 100 % même s’il est toujours en bon état et remplit les fonctions pour lesquels il est conçu – un ajustement additionnel peut être requis si un élément doit être remplacé à court terme – les différentes parties de l’immeuble ne sont pas indissociables et qu’il est préférable de déterminer une durée de vie économique distincte pour chaque élément (bâtiments, dépendances, améliorations au sol et équipements – facteurs pouvant être la cause d’une désuétude additionnelle – recours accueillis; (statut : Demandes d’autorisation des deux parties en Cour du Québec en délibéré)

157785 Canada inc. & 9002-7848 Québec inc. c.
Ville de Montréal et Ville de Baie d’Urfé – 2022 QCTAQ 10555 – 31 octobre 2022
Établissement hôtelier – recours pour non-geste – les décrets provinciaux relatifs à la COVID-19 restreignant l’utilisation des établissements hôteliers à titre d’hébergement, mais à certaines de leurs activités (restaurants, bars, etc.) ne constituent pas l’imposition d’une restriction juridique au sens de l’article 174 19° LFM – quoiqu’il en soit, il ne s’agit cependant pas d’un cas d’ouverture à une tenue à jour du rôle et ce, en raison de l’adoption par le législateur québécois d’une disposition législative expresse à cet effet – quant aux décrets fédéraux, ils ne constituent pas une restriction à l’utilisation d’immeubles, mais à la circulation de personnes : la réduction du trafic aérien et d’achalandage touristique en résultant ne constitue pas un événement donnant ouverture à la tenue à jour du rôle; (statut : Décision finale)

Ville de Laval c. 9042-7873 Québec inc. – 2022 QCCQ 8971 – 18 novembre 2022
propriété industrielle multi-locataires – l’autorisation d’en appeler de la décision du Tribunal est accordée sur les trois questions suivantes : ce dernier a-t-il erré 1) en qualifiant la méthode du revenu de méthode directe? 2) qualifiant de désuétude économique l’écart entre les méthodes du revenu et du coût? 3) dans l’application des principes directeurs relatifs au taux d’actualisation au niveau de la méthode du revenu, en omettant de considérer que la valeur du terrain ne se déprécie pas et constitue une valeur sûre; (statut : Jugement final sur l’autorisation/ audition au mérite en CQ à venir)

3428826 Canada Ltd. c. Ville de Montréal – 2022 QCCA 1594 – 25 novembre 2022
La requête en autorisation d’en appeler du jugement de la Cour du Québec est accordée quant à la question suivante : à quelle catégorie d’immeubles (INR ou résiduel), l’hôtel Reine-Elizabeth appartenait-il durant sa fermeture pour rénovation? (statut : Audition au mérite en CA à venir)

Immeuble 677 Sainte-Catherine inc. c. Ville de Montréal – 2023 QCTAQ 0149 – 9 janvier 2023
Centre commercial du centre-ville de Montréal dont un grand nombre des locaux sont en rénovation – recours pour non-geste
(art. 131.2 LFM) afin de modifier notamment les inscriptions relatives à la classe INR, le code d’utilisation et le nombre de locaux non résidentiels – le Tribunal conclut que durant les travaux, ces locaux continuent d’appartenir à la catégorie INR classe 10; (statut : requête pour autorisation d’en appeler non encore entendue)

Acelormittal Produits Long Canada c. Ville de Montréal –2023 QCCQ 76 – 10 janvier 2023
Immeuble industriel – l’autorisation d’en appeler de la décision du Tribunal est accordée sur la question de la considération ou non de l’état de contamination dans le cas d’une industrie en opération; (statut : Jugement final quant à l’autorisation/ audition au mérite   CQ à venir)

9212-7133 Québec inc. c. Ville de Québec – 2023 QCTAQ 01170 – 12 janvier 2023
la localisation des terrains est avantageuse même si un échéancier pour l’exclusion de la zone agricole et un changement de zonage municipal s’avère difficile à prévoir – incluses dans le périmètre d’urbanisation métropolitain établi au PMAD, ils sont entourés par le périmètre d’urbanisation établi au SAD (ils y avaient initialement été inclus) – le fait qu’il n’y a aucune transaction près de la date de référence ne permet pas de conclure à l’absence de demande pour ce type de terrain – même si la Ville de Québec n’entamera pas de procédure de demande d’exclusion de la zone agricole et de changement de zonage municipal, aucun élément ne ferme définitivement la porte à ces changements – compte tenu de leur situation géographique avantageuse, il est envisageable que ces terrains soient inclus dans le SAD dans un avenir rapproché – le Tribunal estime ainsi que ces changements sont probables et qu’un acteur du marché immobilier puisse développer un jour ces terrains, car ils sont presque totalement entourés par le périmètre d’urbanisation – « un acteur du marché ne se demandera pas si les terrains seront développés, mais plutôt quand ils le seront »; (statut : Décision finale)

Société de développement des entreprises culturelles (SODEC) c. Ville de Québec – 2023 QCTAQ 01270 – 17 janvier 2023 site connu sous le nom du Parc de la Batterie Royale, situé dans le Vieux Québec, arrondissement de la Cité-Limoilou, et plus précisément dans le quartier historique et patrimonial de la Place Royale – de l’avis des deux experts, l’utilisation actuelle (parc à caractère ornemental et historique) constitue l’UMEPP de cette unité d’évaluation – le Tribunal estime qu’une présomption de valeur nominale s’applique en l’espèce et que celle-ci n’a pas été renversée par l’expert de Ville de Québec dont la méthode de comparaison qualifiée « d’indirecte » soumise en trois étapes n’est pas convaincante puisque l’ampleur de l’ajustement parc dépasse largement la marge d’erreur acceptable généralement reconnue en matière d’évaluation – il ajoute que l’arrêt de la Cour suprême dans l’affaire Halifax ne peut être retenu puisque son application est loin d’être absolue et qu’il faut lui préférer les précédents québécois – (statut : requête pour autorisation d’en appeler non encore entendue)

Municipalité de Chelsea c. Procureur général du Canada et Commission de la capitale nationale – 2023 CF 103 – 23 janvier 2023
la Ville de Chelsea a saisi le Comité consultatif créé en vertu de la Loi sur les paiements versés en remplacement d’impôts (LRC 1985, c M-13) afin de faire trancher quant à la valeur de propriétés fédérales  – Le Comité a rendu un avis majoritairement favorable à la municipalité, mais la Commission a ignoré certaines de ses recommandations et s’est fondée sur des analyses postérieures à l’avis lorsqu’est venu le temps de déterminer les paiements en remplacement d’impôts (PERI) – Globalement, la Commission a retenu des montants à verser à titre de PERI représentant environ 50 % des montants demandés par la municipalité à la suite de l’avis – en contrôle judiciaire, Chelsea prétend que : 1) la Commission, selon la théorie des attentes légitimes, avait laissé penser par ses actions qu’elle suivrait l’avis du Comité, ce qu’elle n’a finalement pas fait. La Cour rejette cet argument; 2) l’avis du Comité réduisait l’étendue du pouvoir discrétionnaire de la Commission, limitant ainsi les issues raisonnables dans l’exercice de sa discrétion. La Cour rejette cet argument en disant notamment que la Commission doit tenir compte de l’avis du Comité, mais n’est pas liée par celui-ci. Elle peut aussi poursuivre son analyse à la suite de la réception de l’avis du Comité. Dans un cas comme dans l’autre, elle doit toutefois appuyer ses propres conclusions par une justification raisonnable. Quant à la question relative à l’application de différents principes fondamentaux en évaluation immobilière et à la prise en considération de contraintes inhérentes à la nature de certaines propriétés fédérales (contraintes qui militent souvent en faveur d’une valeur moindre, par exemple, le statut de parc, la Cour rappelle qu’une entité comme la Commission doit, dans un tel contexte, élaborer une méthode d’évaluation « qui présente un compromis juste et équitable, lequel doit se refléter dans le choix des principes d’évaluation immobilière que retiendra la société d’État dans les circonstances, mais également dans le poids qu’elle accordera à chacun d’eux »; (statut inconnu);

Lorraine Landry c. Ville de Laprairie – 2023 QCTAQ 01422 – 24 janvier 2023 – requête en révocation (article 154 LJA) d’une décision ayant refusé au propriétaire l’accès à certains documents et à la possibilité de les consulter fondée sur l’article 79 LFM et d’en obtenir copie de ceux-ci en application de l’article 114 LJA – rejetée, car il ne s’agit pas d’un vice de fond – le Tribunal ajoute « qu’un amas de procédures dans un litige de relative faible envergure va à l’encontre du principe de proportionnalité tel que l’énonce l’article 2 des règles de procédure du Tribunal que ce dernier se doit de faire respecter à toutes étapes du déroulement d’un recours en fonction de la nature et de la complexité de ce recours »; (statut inconnu)

Ville de Gatineau c. 8781435 Canada & al – 2023 QCCA 134 – 26 janvier 2023 – contestation de la valeur d’un centre commercial – la décision du TAQ de déterminer le loyer économique du local occupé par Zellers à même la fourchette de taux suggérés par l’évaluateur municipal est raisonnable – elle relève d’ailleurs de la compétence institutionnelle du Tribunal, c’est donc à tort que la Cour supérieure a cassé le jugement de la Cour du Québec ayant confirmé la décision du Tribunal; (statut : Jugement final)