Mot du Président

 

La tendance des rôles 2019-2020-2021 des villes de plus de 100 000 habitants
L’année 2018 aura été intense pour la majorité des évaluateurs municipaux. Une chose est sure, c’est que le personnel de six des plus grandes villes du Québec a déployé des efforts considérables, afin de déposer en septembre ou octobre 2018 leur nouveau rôle d’évaluation. Ces rôles servent à répartir le fardeau fiscal des villes entre les propriétaires fonciers. Ils permettent, en plus, de mesurer avec précision l’évolution et le comportement du marché immobilier. Ces derniers reflètent la valeur réelle des immeubles en date du 1er juillet 2017.

La variation globale des rôles est modérée
Le graphique suivant, qui illustre l’évolution de la valeur foncière uniformisée de l’agglomération de Québec depuis 1990, démontre bien la période de forte croissance immobilière qui s’est terminée au cours des dernières années. Le graphique expose une assiette fiscale croissante qui a quadruplé entre 1990 et 2019. Par ailleurs, celle-ci a plus que doublé en seulement 10 ans, soit de 2005 à 2015.

Il est vrai que l’immobilier de l’agglomération de Québec s’est assez bien tiré d’affaire depuis 2005. Toutefois, je crois que sa situation reflète tout de même assez bien la croissance générale observée dans la majorité des marchés du Québec. Une telle croissance risque d’atteindre ses limites puisque le revenu disponible à l’habitation pour les ménages n’a certes pas cru au même rythme que les valeurs immobilières.

Les rôles 2019 des centres urbains d’importance affichent une variation globale moyenne de 3,6%. Les rôles de Québec, Trois-Rivières et Sherbrooke varient un peu en bas de cette moyenne alors que Laval et l’agglomération de Longueuil affichent un niveau de croissance plus élevé à respectivement 7,4% et 5,6%. La municipalité de Saguenay est la seule des grands à voir son assiette fiscale globale baisser. La diminution du rôle de Saguenay est d’environ 1%.

Les propriétés immobilières résidentielles montrent une variation générale qui se rapproche de la tendance générale des rôles. Sans surprise, c’est le poids du résidentiel qui conditionne la grande tendance des rôles. Selon les secteurs, l’unifamilial varie entre -2.4% à Saguenay et 5.8% à Longueuil. À Québec le rôle est plutôt stable à +0.3% pour cette populeuse catégorie. La variation de l’unifamilial est de 1.3% à Trois-Rivières et de 2.2% à Sherbrooke.

Les variations les plus fortes
La valeur des terrains continue d’être en forte hausse avec une croissance dans tous les secteurs. La hausse la plus modérée est celle des terrains de Saguenay avec une variation positive de 5%. L’agglomération de Québec emboite le pas avec une croissance de 7% alors que les autres grandes villes voient leur évaluation globale des terrains augmenter entre 10% et 15%.

D’une façon générale, la valeur des terres est en forte hausse. À Laval, la croissance de valeur est intense pour cette catégorie d’immeuble avec une augmentation de 42%, signe que la pression du développement urbain continue de faire son œuvre.

Pour les propriétés construites, le groupe des unités d’évaluation de six logements et plus varie davantage que les autres catégories bâties avec une augmentation variant entre 4,3% à Saguenay et 11,5% à Longueuil. La croissance de cette catégorie est minimalement du double de la tendance globale du rôle dans tous les secteurs.

Le non résidentiel poursuit sa croissance
La demande pour les immeubles non résidentiels semble soutenue puisque cette catégorie de dossiers augmente en moyenne de 5,3% et varie de façon positive dans tous les secteurs entre 1,3% à Sherbrooke et 14,4% à Laval. Manifestement, les défis de marché que subit le secteur du commerce de détail a contribué à la croissance modérée du non résidentiel, mais il n’y a pas pour le moment de vague de recul des valeurs. Les immeubles liés à l’hébergement touristique ont généralement bien fait, surtout à Québec et Laval avec des hausses respectives arrondies de 20% et 30%. L’industriel a généralement bien performé.

Stabilité ou baisse pour le condo
Dans plusieurs secteurs du Québec, les orientations en matière d’urbanisme tendent vers une densification du territoire. Ce genre d’orientation favorise l’implantation de projets de condominiums ce qui accentue l’offre pour ce type de produit immobilier. Plusieurs s’entendent à dire que c’est le cas du marché des condos de Québec qui présentait en 2017 un surplus d’offres dans certains secteurs. Cette situation a certainement influencé la correction de 4,3% de ce groupe au rôle 2019-2020-2021. Ailleurs, Saguenay voit la valeur globale de ses condos baisser aussi de 4,7%, tandis que Sherbrooke & Laval montrent une variation de -1.4% et -0.4% respectivement. Trois-Rivières & Longueuil, la variation positive est modérée à moins de 2%.

Conclusion et remerciements
Les rôles d’évaluation 2019-2020-2021 des grandes villes indiquent en majorité une croissance des valeurs, mais d’une intensité nettement plus modérée que les rôles déposés au cours de la dernière décennie. Les différents tableaux et graphiques présentés dans le présent article permettent bien de mesurer les différentes tendances et à cet égard, je tiens à remercier la contribution de ma collègue Cindy Cormier, É.A. qui a collaboré à la compilation des données et à la réalisation graphique. J’espère que la présente offrira aux évaluateurs municipaux une synthèse utile des constats de marchés mesurés par les rôles des villes de plus de 100 000 habitants.

Au plaisir et bonne période des fêtes!


Louis Garant, É.A.
Président de l'A.É.M.Q