Foire aux questions

 

Foire aux questions
 
À propos du rôle d'évaluation
 

Quelle est la différence entre le rôle d'évaluation foncière et le compte de taxes?

Le rôle d'évaluation foncière est un inventaire des immeubles du territoire qui indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle et des conditions du marché immobilier, selon une date. Le compte de taxes établit les revenus à percevoir sur chaque propriété en multipliant l'évaluation municipale d'une propriété par le taux de taxation municipal.

Que signifie la valeur réelle d'une propriété?

La valeur réelle d'une propriété représente sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Cette valeur d'échange correspond au prix le plus probable pouvant être payé lors d'une vente entre 2 parties libres de vendre et d'acheter, tout en étant bien informées de l'état de la propriété, de son utilisation la plus probable et des conditions du marché immobilier.

Comment l'évaluateur détermine-t-il la valeur réelle d'une propriété?

L'évaluateur doit s'assurer au moins tous les 9 ans de l'exactitude des données pour chaque unité d'évaluation, en vertu de l'article 36.1 de la Loi sur la fiscalité municipale​. Pour déterminer la valeur réelle d'un immeuble, l'évaluateur a recours à 3 méthodes reconnues dans le domaine de l'évaluation :

  • La méthode du coût : C'est l'estimation de la valeur d'une propriété par l'établissement de son coût de remplacement. Celui-ci s'obtient par l'addition de la valeur du terrain au coût des constructions à l'état neuf moins les dépréciations, par exemple l'usure du bâtiment causée par son âge.
  • La méthode de comparaison : la valeur réelle d'une propriété est estimée à partir du prix de vente de propriétés aux caractéristiques similaires.
  • La méthode du revenu : l'évaluateur s'appuie sur les revenus des immeubles industriels, commerciaux ou à logements multiples, en tenant compte des frais d'exploitation comme les taxes, les assurances, l'entretien, etc., et de l'actualisation, qui permet d'indiquer la valeur marchande d'une année de revenus stabilisés.

Comment savoir si l'évaluation d’une propriété est juste?

La façon la plus simple de vérifier si l'évaluation d’une propriété est juste est de demander à son propriétaire s’il consentirait à la vendre pour le montant de l'évaluation municipale en tenant compte de la date de référence au marché, soit 18 mois avant le dépôt du dernier rôle d'évaluation.

Si l'évaluation d’une propriété augmente, est-ce que ses taxes municipales augmentent aussi?

Pas forcément. Cependant, si le pourcentage d’augmentation de la valeur de la propriété est supérieur à l’augmentation moyenne de la valeur des propriétés de la même catégorie, il est probable que son compte de taxes soit augmenté.

Le taux de taxation est en relation directe avec le budget de la ville.

La valeur réelle d’une propriété telle qu'inscrite au rôle d'évaluation correspond-t-elle au prix de vente?

Pas nécessairement. En matière d'évaluation municipale, la valeur réelle d'une propriété peut être différente du prix de vente. En effet, comme de nombreux facteurs influencent le prix de vente, tel que le désir de l'acheteur de l'acquérir ou la prédisposition du vendeur à en réduire le prix pour conclure la vente, l'évaluateur considère la moyenne des prix de vente de propriétés semblables pour en définir la valeur inscrite au rôle d'évaluation. Il établit ainsi une valeur-type fixée après comparaison de biens similaires ayant des caractéristiques et des usages semblables. Cela permet une répartition équitable du fardeau fiscal entre les contribuables propriétaires.

Un nouveau rôle d'évaluation a été déposé, sans que ma propriété soit revisitée. Comment est-ce possible?

Pour établir un nouveau rôle d'évaluation, l'évaluateur se base d'abord sur la description au dossier de propriété. Elle peut provenir d'une inspection effectuée il y a 1, 3 ou même 8 ans.

Pour le rôle triennal, l'évaluateur a déterminé la valeur d'une propriété en fonction de cette dernière visite ET du prix que, selon toute probabilité, son propriétaire aurait pu obtenir s'il l'avait vendue à la date de référence.

Pourquoi refait-on le rôle d'évaluation tous les 3 ans?

L’évaluation doit refléter la situation du marché immobilier local. Comme ce marché évolue constamment, la loi exige que l’évaluateur réalise un nouveau rôle tous les 3 ans. L’évaluateur s’assure alors que la valeur des immeubles inscrits au rôle d’évaluation tend à représenter 100 % de leur valeur marchande en date du marché.

Pourquoi deux propriétés, en apparence similaires, ont-elles des évaluations différentes?

Deux propriétés similaires peuvent avoir des évaluations différentes pour des raisons qui ne sont pas évidentes, notamment les aménagements intérieurs, les rénovations et les matériaux utilisés. De nombreux facteurs peuvent faire varier la valeur d’une propriété.


À propos du rôle d'évaluation

Le rôle d'évaluation constitue un résumé de l'inventaire des immeubles du territoire. Il indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle et des conditions du marché immobilier, selon une date précise : le 1er juillet de l'année précédant le dépôt du rôle d'évaluation. Une fois établie, cette valeur sert de base pour déterminer la taxation municipale.

L’appellation « rôle triennal », parfois utilisée comme synonyme à « rôle d’évaluation », provient du fait que les données sont valides pour 3 ans, à moins de modifications à la propriété.

À propos du travail de l’évaluateur

L’évaluation foncière est faite par un évaluateur agréé et ses collaborateurs. Le travail de l'évaluateur est encadré par :

Le travail de l'évaluateur consiste à :

  • Procéder à l'inventaire des immeubles situés sur le territoire de la municipalité et établir leur valeur réelle;
  • Relever sur place les caractéristiques physiques des immeubles et tout ce qui contribue à la valeur réelle d'une propriété, comme les dimensions du terrain et des bâtiments, l'architecture, les matériaux et les caractéristiques de l'emplacement;
  • Recueillir les renseignements liés aux revenus et dépenses pour les immeubles générant des revenus locatifs, immeubles de type industriel, commercial ou multi-résidentiel.

L'évaluateur doit s'assurer au moins tous les 9 ans de l'exactitude des données pour chaque unité d'évaluation, en vertu de l'article 36.1 de la Loi sur la fiscalité municipale​.

Visite de votre propriété

L'évaluateur doit réviser le rôle d'évaluation pour tenir compte des événements prévus à la Loi sur la fiscalité municipale et qui peuvent modifier la valeur de votre propriété, par exemple, l'ajout ou le retrait de matériaux ou de composantes (garage, piscine, aménagement du sous-sol, démolition, etc.).

Le libre accès à votre propriété est donc une condition essentielle pour en établir la valeur réelle. L'évaluateur ou son représentant doit pouvoir visiter votre propriété, l'examiner et vous poser les questions nécessaires pour compléter votre dossier de propriété.

Détermination de la valeur d’un bâtiment résidentiel

En consultant le rôle d’évaluation ou l’avis d’évaluation de votre propriété, vous remarquerez qu’une distinction est faite entre la valeur du terrain et la valeur du bâtiment. Sachez que pour les fins du calcul des taxes municipales, cette répartition n’est pas importante.

Date de référence (ou date du marché) du rôle d’évaluation

Le rôle d'évaluation foncière indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle et des conditions du marché immobilier selon une date précise : le 1er juillet de l'année précédant le dépôt du rôle d'évaluation.